樓市不對(duì)稱回暖現(xiàn)象日漸明顯。
自4月以來(lái)，在“3·30”樓市新政助推下，北上廣深一線城市樓市成交量環(huán)比、同比均出現(xiàn)大漲。與此同時(shí)，受庫(kù)存高企、市場(chǎng)低迷影響，三、四線城市成交難現(xiàn)起色。有輿論認(rèn)為，近期陸續(xù)出臺(tái)的一系列樓市新政的提振力度或許用力過(guò)猛或出臺(tái)過(guò)早，加上各地陸續(xù)出臺(tái)的全面取消限購(gòu)甚至直接刺激樓市的措施，可能會(huì)加劇樓市產(chǎn)生新的泡沫。
對(duì)此，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)研究室副主任劉衛(wèi)民在接受中國(guó)建設(shè)報(bào)記者獨(dú)家專訪時(shí)分析認(rèn)為，盡管各地紛紛出臺(tái)了一系列拉動(dòng)房地產(chǎn)的政策措施，但尚不具備加劇房地產(chǎn)泡沫的條件�！胺康禺a(chǎn)的資本利得正在下降，投資者已很難從房產(chǎn)增值中獲益，房租的投資收益率也普遍偏低，這都導(dǎo)致投資熱的降溫。”
構(gòu)建政策性住房消費(fèi)金融體系
對(duì)于輿論普遍關(guān)注的本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)的時(shí)機(jī)與力度是否合適問(wèn)題，劉衛(wèi)民認(rèn)為“整體上比較恰當(dāng)”。
首先，從一季度宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和房地產(chǎn)市場(chǎng)看，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍處于探底過(guò)程，房地產(chǎn)投資增速回落到個(gè)位數(shù)以內(nèi)。短期內(nèi)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的關(guān)鍵是穩(wěn)投資，而穩(wěn)投資的重要舉措就是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸，避免房地產(chǎn)投資增速超跌，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)和金融系統(tǒng)產(chǎn)生過(guò)度沖擊。因此，從這個(gè)意義上看，出臺(tái)“3·30”樓市新政以及連續(xù)降息是完全必要的�！八^不要盲目刺激，我的理解是在調(diào)整房地產(chǎn)政策的過(guò)程中，注意嚴(yán)格防范金融風(fēng)險(xiǎn)，既要滿足正常的貸款需求，也要控制好開發(fā)貸款和按揭貸款中的信用風(fēng)險(xiǎn)�！�
其次，從目前房地產(chǎn)面臨的主要問(wèn)題看，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)最大的癥結(jié)在于高庫(kù)存，只有順利解開這一輪房地產(chǎn)高庫(kù)存的套，重新啟動(dòng)社會(huì)資金配置機(jī)制，才是整個(gè)經(jīng)濟(jì)探底結(jié)束的時(shí)候。劉衛(wèi)民認(rèn)為，“下一階段需要關(guān)心的不是降息力度大小問(wèn)題，更應(yīng)關(guān)心降息的落地效果。因?yàn)槌鲇趯?duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，有些銀行對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款仍會(huì)采取謹(jǐn)慎和收縮態(tài)度，從而削減降息政策的時(shí)效性�！�
針對(duì)綜合住房金融政策的制定與改革，劉衛(wèi)民建議，短期內(nèi)要加快政策落地速度和力度，讓基本住房需求和改善性需求家庭盡快得到融資優(yōu)惠。在長(zhǎng)期制度建設(shè)上，重點(diǎn)要全面構(gòu)建我國(guó)政策性住房消費(fèi)金融體系。“十八屆三中全會(huì)提出要建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，在開發(fā)環(huán)節(jié)已有國(guó)家開發(fā)銀行介入，但在住房消費(fèi)金融環(huán)節(jié)，尚未破題。”劉衛(wèi)民稱，建立政策性住房消費(fèi)金融體系，就是要向廣大住房消費(fèi)家庭提供低成本、長(zhǎng)期性的金融支持，緩解商業(yè)性金融支持不足問(wèn)題，降低整個(gè)住房金融體系風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)居民實(shí)現(xiàn)“住有所居”。
房產(chǎn)稅宜降“交易”重“保有”
除了住房消費(fèi)金融體系，房產(chǎn)稅一直是這些年業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)，核心便是如何建立城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，強(qiáng)化市場(chǎng)的預(yù)期管理并進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅收體系。
劉衛(wèi)民認(rèn)為，房地產(chǎn)說(shuō)到底是一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)，兼具居住和投資雙重屬性，因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的管理十分重要且必要。
他認(rèn)為，可以利用現(xiàn)在正在推進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)登記、多規(guī)合一等改革契機(jī)，建立全國(guó)統(tǒng)一的城鎮(zhèn)存量住房信息系統(tǒng)。具體而言：第一，在實(shí)現(xiàn)存量住房信息全覆蓋基礎(chǔ)上，對(duì)新建商品房情況做到實(shí)時(shí)更新，對(duì)待售房屋、待租房屋以及空置率等關(guān)鍵性指標(biāo)納入正規(guī)的統(tǒng)計(jì)體系。第二，統(tǒng)一設(shè)計(jì)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息逐級(jí)整合，合理挖掘和利用住房信息系統(tǒng)，結(jié)合城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃等多規(guī)合一的契機(jī)，制定更加科學(xué)合理的住房規(guī)劃。第三，通過(guò)權(quán)威、有效的渠道發(fā)布土地供應(yīng)量、住房上市量等信息，引導(dǎo)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)期。
目前，我國(guó)城鎮(zhèn)住房的稅收體系特點(diǎn)是：建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅負(fù)水平較重，保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕。因此，可按照總體稅負(fù)水平不變、避免重復(fù)征稅的基本原則，精簡(jiǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅種，特別是要降低交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)壓力，提高住房存量資源的流動(dòng)性。也就是說(shuō)，只有這樣才能使?jié)撛诘馁?gòu)房需求得到釋放。
而在保有稅收環(huán)節(jié)，可以按照“全覆蓋、大減免、高累進(jìn)”的原則設(shè)計(jì)，使房產(chǎn)稅最終全面覆蓋存量房和新增住房，并采取較大的免稅面積，避免有房子的普通收入家庭受到房產(chǎn)稅的影響。同時(shí)，應(yīng)適當(dāng)調(diào)高累進(jìn)幅度，強(qiáng)化稅收對(duì)資源配置的調(diào)節(jié)作用，體現(xiàn)稅收的“二八法則”，即20%的人承擔(dān)80%的稅收負(fù)擔(dān)。
穩(wěn)定住房消費(fèi)宜從三方面入手
隨著樓市新政的接連出臺(tái)，一線城市是否取消限購(gòu)的爭(zhēng)議聲再次響起。
劉衛(wèi)民認(rèn)為，在一線城市實(shí)施限購(gòu)，是在目前條件下，行政成本比較小的一種調(diào)控辦法。對(duì)于一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，他認(rèn)為要做到“一手緊、一手松”。
一手緊，就是維持“限購(gòu)”，繼續(xù)控制住房需求增長(zhǎng)速度；一手松，就是適度放開“限貸”，在二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、首付比例和貸款利率方面進(jìn)行調(diào)整，降低住房融資成本，引導(dǎo)新增常住人口以及改善性住房需求有效釋放。
而要穩(wěn)定目前住房消費(fèi)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，劉衛(wèi)民建議重點(diǎn)從三個(gè)方面入手。
一是為基本住房需求和改善性住房需求提供低成本、長(zhǎng)周期的資金。短期內(nèi)，加快落實(shí)差別化的信貸政策，鼓勵(lì)企業(yè)“以價(jià)換量”，引導(dǎo)基本住房需求和改善性住房需求釋放，緩解房地產(chǎn)庫(kù)存壓力。從長(zhǎng)期制度建設(shè)方面，可著手研究完善政策性住房消費(fèi)金融工具。
二是穩(wěn)定房地產(chǎn)住房支付能力和市場(chǎng)預(yù)期。使房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的根本，在于保持實(shí)際住房支付能力穩(wěn)定和市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定。例如，可采取中性的住房消費(fèi)金融政策，在合理確定住房支付壓力的基礎(chǔ)上，采取首付與利率的對(duì)沖機(jī)制，簡(jiǎn)言之就是利率上漲時(shí)，降低首付；利率降低時(shí)，提高首付。同時(shí)，加大房地產(chǎn)開發(fā)以及供求信息的披露力度，提高市場(chǎng)資源配置效率。
三是完善住房保障體系建設(shè)，建立“宜租則租、宜買則買”的住房保障供應(yīng)體系，逐步取消住房保障的戶籍限制，特別是要加大大中城市住房保障力度，讓廣大居民能夠?qū)崿F(xiàn)安居樂業(yè)。
轉(zhuǎn)自《大地建設(shè)報(bào)》
