財(cái)政部稅政司日前發(fā)布的《2014年?duì)I改增工作進(jìn)展情況》表示，尚未改革的行業(yè)包括建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，上述行業(yè)涉及800余萬(wàn)戶企業(yè)，年?duì)I業(yè)稅稅額約1.6萬(wàn)億元。
2015年被業(yè)界稱為營(yíng)改增最關(guān)鍵一年，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)也是最為難啃的骨頭。首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授、土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池在接受《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)住房》記者采訪時(shí)表示，盡管營(yíng)改增完成后，可能對(duì)行業(yè)具體稅負(fù)影響不大，但房地產(chǎn)行業(yè)涉及產(chǎn)品眾多，對(duì)房企的精細(xì)化管理要求更高，同時(shí)，由于土地成本無(wú)法取得稅務(wù)發(fā)票，地價(jià)因素、地塊增值空間的考慮對(duì)企業(yè)運(yùn)作項(xiàng)目而言更加重要。
加稅風(fēng)險(xiǎn)
目前已有多個(gè)行業(yè)施行營(yíng)業(yè)稅改增值稅，其中交通運(yùn)輸業(yè)在2012年1月進(jìn)行上海區(qū)域試點(diǎn)，2012年8月進(jìn)行全國(guó)范圍推廣。2014年6月，電信行業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改增值稅范圍，根據(jù)平安證券所提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，稅制改革后三大運(yùn)營(yíng)商營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分別下降8.5%、18%和12.5%，沖擊相當(dāng)明顯。但趙秀池表示，營(yíng)改增的根本目的還是減負(fù)而非加稅，而各行業(yè)之間的影響不盡相同。
在備受關(guān)注的稅率方面，此前試點(diǎn)方案中明確提出建筑企業(yè)試用11%的增值稅率，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅率目前尚沒(méi)有明文規(guī)定。平安證券分析師王琳認(rèn)為，由于房地產(chǎn)行業(yè)的抵扣進(jìn)項(xiàng)多是在建安成本，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)并不是政府未來(lái)將大力發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，因此市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)地產(chǎn)行業(yè)增值稅率與建筑業(yè)持平試用11%的增值稅稅率可能性較大。如按此稅率測(cè)算，“相當(dāng)于營(yíng)業(yè)稅由目前5.5%上升至6.75%，地產(chǎn)商面臨稅負(fù)增加的風(fēng)險(xiǎn)。只有少數(shù)布局三四線城市的開(kāi)發(fā)商因?yàn)榻ò渤杀菊急容^高，將有所受益，聚焦一二線城市開(kāi)發(fā)商均面臨稅收增加的風(fēng)險(xiǎn)，且毛利越高的項(xiàng)目稅收負(fù)擔(dān)越大�！�
從地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)看，地產(chǎn)行業(yè)的成本主要由土地成本、建安成本、財(cái)務(wù)成本等組成。而營(yíng)改增以后，增值稅主要對(duì)銷售或者進(jìn)口貨物、提供加工、修理修配勞務(wù)貨物以及提供應(yīng)稅服務(wù)的單位和個(gè)人進(jìn)行征稅，地產(chǎn)行業(yè)受影響較大的是建安成本這一環(huán)節(jié)。由于增值稅允許“扣除”上一環(huán)節(jié)的已征稅款以解決重復(fù)征稅的問(wèn)題，所以通過(guò)專用發(fā)票可以實(shí)現(xiàn)一部分的抵扣。
精裝修獲利
平安證券在相關(guān)報(bào)告中指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)由黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代后，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者轉(zhuǎn)嫁成本的難度將加大，因此若由于內(nèi)部管理導(dǎo)致稅收增加，中小企業(yè)將面臨凈利潤(rùn)進(jìn)一步壓縮的風(fēng)險(xiǎn)，龍頭房企集中度將持續(xù)提升。而對(duì)中小房企而言，營(yíng)改增后需要面臨的一是建筑商的成本轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，二是聯(lián)營(yíng)合作項(xiàng)目的成本核算風(fēng)險(xiǎn)，三是購(gòu)買原材料無(wú)法獲得發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)。因此經(jīng)過(guò)綜合分析，營(yíng)改增后首先獲利的可能是精裝修產(chǎn)品。因此就現(xiàn)實(shí)情況而言，中小企業(yè)的管理水平更加粗放，對(duì)建筑商的議價(jià)能力更差。
“從原材料、人工費(fèi)的角度來(lái)計(jì)算，精裝修產(chǎn)品在核算成本時(shí)相對(duì)簡(jiǎn)單易行，如果企業(yè)能夠獲取正式的發(fā)票，稅負(fù)成本會(huì)得到有效控制。”趙秀池表示。
王琳在報(bào)告中也指出，營(yíng)改增后，未來(lái)精裝修住宅的比例將進(jìn)一步提高。精裝修房銷售比例增加將有利于開(kāi)發(fā)商取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票予以抵扣，提高了整體建安成本占總成本的比例。就比例而言降低了企業(yè)稅負(fù)，從而增加盈利空間。
從市場(chǎng)數(shù)據(jù)的反饋來(lái)看，一些品牌房企的精裝修住房占比已經(jīng)達(dá)到較高水平，在沿海一二線城市的市場(chǎng)占比也有所提高，但開(kāi)發(fā)企業(yè)由于成本原因積極性仍然不高。不過(guò)業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，營(yíng)改增后精裝修費(fèi)用將可以作為進(jìn)項(xiàng)抵扣，所以上述情況將大有改觀，從而利好精裝修產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率。不過(guò)，精裝修過(guò)程將使開(kāi)發(fā)商對(duì)成本控制和管理提出更高要求，推動(dòng)與資質(zhì)優(yōu)良的大中型建筑企業(yè)合作，并采用集團(tuán)采購(gòu)原材料的方式避免稅負(fù)增加。
（摘自中國(guó)建設(shè)報(bào)）
