一套房子，由政府和市民各出一半錢買下來(lái)——共有產(chǎn)權(quán)房，有望讓更多買不起房的市民住上房。這種在個(gè)別城市實(shí)行多年的保障房此前由于諸多難點(diǎn)，始終沒(méi)有得到推廣，不過(guò)在住建部的倡導(dǎo)下，南京今年也開(kāi)始探索共有產(chǎn)權(quán)房的立法�，F(xiàn)代快報(bào)記者獨(dú)家獲悉，南京目前已初步擬定共有產(chǎn)權(quán)房立法的“輪廓”，不少關(guān)注焦點(diǎn)已初步形成共識(shí)，這種全新的保障房法規(guī)有望今年年底前公布于眾。
南京共有產(chǎn)權(quán)房立法
年底前有望出臺(tái)
市民與政府共同擁有一套房的產(chǎn)權(quán)——“共有產(chǎn)權(quán)房”作為一種保障房的形式，在江蘇淮安等個(gè)別地區(qū)已探索多年。去年年底，住建部首次提出“探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房”，讓這種保障房首次站上前臺(tái)。今年4月，住建部在一場(chǎng)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市座談會(huì)上，將北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個(gè)城市明確列為全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。
“南京的保障房發(fā)展多年，已經(jīng)比較成熟，目前的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房、限價(jià)房等已經(jīng)基本上能做到應(yīng)保盡保，之前從未考慮過(guò)發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房�！睋�(jù)消息人士透露，在國(guó)家明確將共有產(chǎn)權(quán)房作為探索發(fā)展方向后，南京隨即開(kāi)始醞釀立法，并決定由住建部門牽頭起草《南京市共有產(chǎn)權(quán)保障房管理辦法》。目前，這個(gè)辦法在經(jīng)過(guò)了多方征詢后已初步形成了征求意見(jiàn)稿，不過(guò)仍需繼續(xù)打磨，預(yù)計(jì)年底前這個(gè)辦法有望公布于眾�！肮灿挟a(chǎn)權(quán)房比之前的保障房形式都更復(fù)雜一些，涉及難點(diǎn)比較多，特別是一些法律上的障礙還需要研究。”相關(guān)人士透露。
現(xiàn)代快報(bào)記者了解到，目前南京相關(guān)部門對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的定義、購(gòu)買人群、上市交易、相關(guān)管理規(guī)定已經(jīng)形成了共識(shí)，總體框架已成型。那么，未來(lái)南京的共有產(chǎn)權(quán)房，究竟如何“共有”？
六大關(guān)注焦點(diǎn)
一、什么是共有產(chǎn)權(quán)房？市民與政府共同擁有產(chǎn)權(quán)的房屋
共有產(chǎn)權(quán)房，顧名思義就是市民與政府部門共同擁有一套房的產(chǎn)權(quán)。對(duì)于這種類型房屋的房源，包括政府投資建設(shè)的保障性住房、在普通商品住房項(xiàng)目中配建的保障性住房、政府收購(gòu)的用于住房保障的普通商品住房。
征求意見(jiàn)稿中規(guī)定：共有產(chǎn)權(quán)房的套型以中小戶型為主，單套建筑面積控制在90平方米以下。其中，供應(yīng)給低收入住房困難家庭的共有產(chǎn)權(quán)房，套型按人口分配，其中1人戶40平方米左右，2人戶50平方米左右，3人及以上戶60平方米左右。
從這些定義看，共有產(chǎn)權(quán)房的區(qū)位、面積、套型，應(yīng)與目前南京的保障房基本相同。
二、誰(shuí)能買共有產(chǎn)權(quán)房？初步擬定6類人群
據(jù)了解，目前南京初步擬定有6類人群可以購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房：
1.具有江南六區(qū)常住戶口滿5年，家庭人均月收入、財(cái)產(chǎn)、車輛和人均住房建筑面積在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下的城市低收入、中等偏下收入住房困難家庭。
2.具有江南六區(qū)常住戶口、無(wú)房屋權(quán)屬登記、交易記錄的無(wú)房家庭（含離異單親家庭及已滿35周歲的未婚家庭）。
3.具有南京市戶籍、在南京市無(wú)房屋權(quán)屬登記、交易記錄，簽訂勞動(dòng)合同且連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)兩年（含兩年）以上的全日制院校本科及以上學(xué)歷的畢業(yè)生或具有中級(jí)以上職稱人員。
4.經(jīng)相關(guān)部門認(rèn)定符合承租政府投資建設(shè)的定向公共租賃住房條件的人才。
5.國(guó)有土地上房屋征收和集體土地征地拆遷中的住房困難家庭或個(gè)人。
6.經(jīng)市政府認(rèn)定的其他住房困難家庭。
需要說(shuō)明的是，已享受住房保障政策的，如果申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)當(dāng)先退出原有的保障性住房或不再領(lǐng)取貨幣補(bǔ)貼。
從這個(gè)范圍看，共有產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買人群與限價(jià)房、公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的保障對(duì)象多有重合之處�！叭绻灿挟a(chǎn)權(quán)房能夠順利推進(jìn)，那么今后經(jīng)濟(jì)適用房可能就退出歷史舞臺(tái)了。”
知情人士表示，今后的住房保障會(huì)被重新梳理，分為“租賃型”“購(gòu)買型”和“貨幣補(bǔ)貼型”3種，即將并軌的公租房和廉租房就是租賃型，而經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、限價(jià)房等都可以被歸入共有產(chǎn)權(quán)房之列，另外第3種就是不拿房子拿貨幣補(bǔ)貼。
三、出資比例多少？擬分三個(gè)檔次：50%、70%、90%
既然是共有產(chǎn)權(quán)，是不是意味著買房人可以出1%呢？現(xiàn)代快報(bào)記者了解到，南京擬規(guī)定，被保障對(duì)象（即市民）擁有產(chǎn)權(quán)的比例，原則上不低于50%。
從目前征求意見(jiàn)稿來(lái)看，南京擬按照收入標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃定：城市低收入住房困難家庭的首次出資比例不得低于房屋總價(jià)的50%，城市中等偏下收入家庭的首次出資比例不低于房屋總價(jià)的70%，其他符合申購(gòu)條件的家庭和個(gè)人首次出資比例不得低于擬購(gòu)房屋總價(jià)的90%。
據(jù)了解，規(guī)定市民占有份額不低于50%，其中包含了法理上的種種考慮，未來(lái)共有產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證和土地證上，也會(huì)分別注明系“共有產(chǎn)權(quán)保障房”，并按出資比例注明保障對(duì)象擁有的產(chǎn)權(quán)比例。
四、價(jià)格怎么定？會(huì)參考普通商品房，實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整
共有產(chǎn)權(quán)房的售價(jià)該怎么定？是完全參考周邊商品房、參考商品房9折的限價(jià)房，還是參考售價(jià)更低的經(jīng)濟(jì)適用房？
“可以肯定的是，共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格會(huì)參考普通商品房�！敝槿耸客嘎斗Q，共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格也將實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，物價(jià)、住建、國(guó)土部門將參與價(jià)格核定，并及時(shí)公布。
據(jù)了解，在此前外地的一些地方做法中，共有產(chǎn)權(quán)房的定價(jià)都比普通商品房要低一些。未來(lái)南京的共有產(chǎn)權(quán)房定價(jià)，會(huì)完全等同于普通商品房，還是打折以及打多少折扣，目前還沒(méi)有最終決定。
五、未來(lái)怎么賣？擁有了全部產(chǎn)權(quán)后就可交易
對(duì)不少市民來(lái)說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)房?jī)H是困難時(shí)期的過(guò)渡，今后仍然存在重新買房的情況。那么共有產(chǎn)權(quán)房將來(lái)如何上市交易呢？
據(jù)了解，共有產(chǎn)權(quán)房的上市交易，存在一個(gè)前提，那就是市民得把不屬于自己的那部分產(chǎn)權(quán)先買過(guò)來(lái)。假設(shè)市民擁有一套共有產(chǎn)權(quán)房60%的產(chǎn)權(quán)，他首先得將這套房子另外那40%的產(chǎn)權(quán)購(gòu)買到自己名下，才能將這套房子賣出。
那么，另外40%產(chǎn)權(quán)的價(jià)值，是不是一成不變的呢？這位知情人士表示，市民自首次購(gòu)買部分產(chǎn)權(quán)后5年內(nèi)，擬按原售價(jià)繼續(xù)購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)的份額；5年后的購(gòu)買價(jià)格，由市物價(jià)局重新核定�！耙簿褪钦f(shuō)，那40%的產(chǎn)權(quán)價(jià)格，在取得房子之后5年內(nèi)都不會(huì)變化�！�
與經(jīng)濟(jì)適用房必須購(gòu)買滿5年才能上市不同，共有產(chǎn)權(quán)房只要擁有了全部產(chǎn)權(quán)，就可以上市交易。不過(guò)，與經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)則類似，上市交易取得的房款，仍然存在分配的問(wèn)題。仍然以原先擁有60%產(chǎn)權(quán)的市民為例，當(dāng)其買下40%產(chǎn)權(quán)并上市交易后，賣房款在減掉他支付的購(gòu)房款、契稅等稅費(fèi)后，剩余的收益部分需要上交40%給政府。
需要注意的是，如果擁有共有產(chǎn)權(quán)房的市民將房屋轉(zhuǎn)讓，那么他將不能再次享受其他住房保障政策。
六、物業(yè)費(fèi)怎么交？由使用人全額交納
如果只擁有60%的產(chǎn)權(quán)，那么是不是只要交60%的物業(yè)費(fèi)？
此次南京在制定相應(yīng)規(guī)則時(shí)也將考慮到這點(diǎn)。征求意見(jiàn)稿中透露，保障對(duì)象在購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)，只要繳納個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分的契稅。不過(guò)，按照誰(shuí)使用誰(shuí)承擔(dān)的原則，保障對(duì)象需要全額交納房屋全部產(chǎn)權(quán)建筑面積應(yīng)付的專項(xiàng)維修基金和物業(yè)管理費(fèi)用。
另外，既然房子并不完全是你的，你也不能隨意抵押房子。據(jù)了解，共有產(chǎn)權(quán)房只能用于自住，不得挪作它用，個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分抵押須經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人同意。
