各位同仁，業(yè)界矚目的十八大三中全會(huì)報(bào)告全文昨晚已刊發(fā)。昨夜今晨，國(guó)內(nèi)頂級(jí)投資銀行中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生，對(duì)全文作了相關(guān)解讀。對(duì)于中金的解讀，敝人提煉了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響比較大的幾點(diǎn)內(nèi)容，作為總結(jié)，供各位參考。
1、房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)退民進(jìn)將是一個(gè)中長(zhǎng)期趨勢(shì)�，F(xiàn)在國(guó)企直接參與開發(fā)的游戲模式會(huì)改變，將從運(yùn)動(dòng)員變成投資人，民營(yíng)企業(yè)存在未來與現(xiàn)有國(guó)企合作的巨大空間。
2、土地制度改革的關(guān)鍵環(huán)節(jié)——農(nóng)業(yè)集體建設(shè)用地的上市流轉(zhuǎn)，將在未來是個(gè)主流趨勢(shì)，但農(nóng)用地的全面上市尚需時(shí)日�？紤]到農(nóng)用地以同地同權(quán)的方式大規(guī)模上市對(duì)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)將是個(gè)巨大沖擊，預(yù)計(jì)該項(xiàng)改革將分階段進(jìn)行。未來改革具體措施推進(jìn)力度尚待觀察。
3、房產(chǎn)稅改革將如期推進(jìn)，但目前仍以城鎮(zhèn)試點(diǎn)方式推行，推進(jìn)速度較緩。
下面請(qǐng)看經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)對(duì)中金公司研究報(bào)告的專題報(bào)道。
《中金：六大改革方向值得注意》
據(jù)上證報(bào)報(bào)道，對(duì)于昨日（12日）公布的三中全會(huì)公報(bào)，中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生認(rèn)為，有六方面改革方向值得注意：
第一，公報(bào)提出堅(jiān)持公有制主體地位，同時(shí)積極發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)國(guó)有企業(yè)完善現(xiàn)代企業(yè)制度，支持非公有制經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展�？傮w而言這一表述并不激進(jìn)，而是在現(xiàn)有框架下對(duì)國(guó)企制度進(jìn)行改進(jìn)。
對(duì)此理解主要有兩方面：一是積極發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)，將促進(jìn)國(guó)企從一般性競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域退出，為國(guó)有資產(chǎn)資本化創(chuàng)造條件，國(guó)家作為投資人的收益和政府直接參與國(guó)企管理分開，這為下一步國(guó)企改革提供了方向性指引�？煽紤]建立國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)基金或者投資公司，將目前國(guó)企直接參與企業(yè)運(yùn)行，轉(zhuǎn)為政府強(qiáng)調(diào)國(guó)有資產(chǎn)保值增值。二是完善國(guó)有企業(yè)現(xiàn)代企業(yè)制度，將促進(jìn)出資人、職業(yè)管理人員分開，有利于股東結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步完善和豐富。
分析：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前形勢(shì)是央企、國(guó)企占據(jù)了各地拿地開發(fā)市場(chǎng)的主流地位。如上述政策如期兌現(xiàn)，將有利于市場(chǎng)民營(yíng)企業(yè)參與房地產(chǎn)行業(yè)的拿地開發(fā)。國(guó)有企業(yè)作為資金的所有者和投資人，民營(yíng)企業(yè)可通過投資合作、委托管理的方式，更廣泛的介入到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中去。
第二，公報(bào)提出發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，是一大亮點(diǎn)。此前的提法是起基礎(chǔ)性作用。
對(duì)此理解是：經(jīng)濟(jì)體制改革非常重要的方面是強(qiáng)調(diào)競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)的作用。這意味著國(guó)企也會(huì)在統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的市場(chǎng)中運(yùn)營(yíng)，可能對(duì)打破國(guó)企壟斷會(huì)有一定的推動(dòng)，值得期待。
而提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，實(shí)際上是土地改革的一部分。現(xiàn)在城市是國(guó)有土地制度，農(nóng)村是集體土地所有制，不能進(jìn)入市場(chǎng)直接交易。該表述背后的含義明確，就是改變集體土地先通過地方政府征地，然后進(jìn)入市場(chǎng)的狀態(tài)，以后的重要改革可能在于農(nóng)村集體土地直接入市。這在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)完全改變，但收縮政府征地范圍，最終將達(dá)到同地同權(quán)同價(jià)的目標(biāo)。
從全國(guó)來看，預(yù)計(jì)在2016年前，農(nóng)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)改革基本完成，在此基礎(chǔ)上可能出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一的農(nóng)村建設(shè)用地改革的方案，土地可以流轉(zhuǎn)。
第三，公報(bào)提出加快轉(zhuǎn)變政府職能，建設(shè)法治政府、服務(wù)型政府，并將其與科學(xué)的宏觀調(diào)控一起講。這雖帶有高度概括性，沒有太多細(xì)節(jié)，但從國(guó)務(wù)院新近出臺(tái)的各項(xiàng)政策綜合看，有一個(gè)比較明確的跡象，就是繼續(xù)減少、下放行政審批事項(xiàng)。從經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域來看，職能轉(zhuǎn)變的具體細(xì)節(jié)還要再看，未來怎么演變的不確定性還比較大。
第四，深化財(cái)稅體制改革。雖然公報(bào)中的表述較為概括，但這將是未來的改革重頭戲。“改變稅制”四個(gè)字雖然簡(jiǎn)單，但意味著當(dāng)前稅制存在較大的問題。
稅制改革值得期待，其中有以下幾方面措施值得關(guān)注：一是營(yíng)改增進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，包括地區(qū)、行業(yè)，尤其是鐵路、郵電通信納入營(yíng)改增試點(diǎn)，2015年或全面完成營(yíng)改增，營(yíng)改增具有規(guī)模效應(yīng)，達(dá)到的減稅力度可能要比現(xiàn)在市場(chǎng)預(yù)期的強(qiáng)；二是贏商網(wǎng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，且改革力度可能超過上海、重慶，未來可能納入試點(diǎn)的城市包括杭州、深圳、青島、南京等，但也會(huì)有一個(gè)漸進(jìn)的過程；三是消費(fèi)稅改革，我們理解消費(fèi)稅改革實(shí)際上是將現(xiàn)有的消費(fèi)稅由中央征收改為地方稅種，而非全面征收。也就是說，將給地方政府更多財(cái)權(quán)，而不是新增消費(fèi)稅稅種。消費(fèi)稅改為地方稅種后，其重要性將增加，可能會(huì)替代現(xiàn)在劃給地方政府的四分之一的增值稅，從而抑制地方政府?dāng)U大生產(chǎn)規(guī)模以及投資的沖動(dòng)。
第五，公報(bào)提出健全城鄉(xiāng)一體化發(fā)展體制機(jī)制。雖然未提新型城鎮(zhèn)化，但也沒有提此前討論較多的新農(nóng)村建設(shè)。打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一發(fā)展，反映了政策不同的側(cè)重點(diǎn)和平衡，城鎮(zhèn)化發(fā)展并非以犧牲農(nóng)村、農(nóng)民的利益為代價(jià)。與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相結(jié)合，可使農(nóng)民從生產(chǎn)要素方面獲得更大收益。
對(duì)于城鎮(zhèn)化的資金來源，可能還會(huì)從地方財(cái)稅體制改革中來，允許地方政府發(fā)行市政債，作為城鎮(zhèn)化發(fā)展的配套措施。
六是公報(bào)提出推動(dòng)對(duì)內(nèi)對(duì)外開放相互促進(jìn)、引進(jìn)來和走出去更好結(jié)合，促進(jìn)國(guó)際國(guó)內(nèi)要素有序自由流動(dòng)、資源高效配置、市場(chǎng)深度融合。
這一表述并非單純強(qiáng)調(diào)對(duì)外開放，而是強(qiáng)調(diào)促進(jìn)國(guó)內(nèi)國(guó)際要素自由流動(dòng)，市場(chǎng)深度融合，這其中非常重要的就是資本的自由流動(dòng)。對(duì)內(nèi)對(duì)外開放是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要方面，上海自貿(mào)區(qū)建設(shè)就是一個(gè)先行，對(duì)自貿(mào)區(qū)試點(diǎn)不應(yīng)過于樂觀或者悲觀，在對(duì)外開放過程中，自貿(mào)區(qū)是重要的試驗(yàn)地，尤其對(duì)于金融開放而言。央行目前在資本賬戶開放、利率市場(chǎng)化方面態(tài)度積極，雖然短時(shí)間內(nèi)不會(huì)實(shí)現(xiàn)完全開放，但2015年在資本賬戶開放上預(yù)計(jì)將取得重大進(jìn)展。
對(duì)于公報(bào)，總體而言，有如下三個(gè)核心觀點(diǎn)：1、對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而言，讓市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用及其配套措施，將有利于促進(jìn)中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但短期仍有較大不確定性，效果不會(huì)馬上顯現(xiàn)；加大民營(yíng)資本投資，推動(dòng)財(cái)稅體制改革、政府職能轉(zhuǎn)換等對(duì)短期政府指導(dǎo)投資會(huì)產(chǎn)生一定沖擊。
2、改革在一定程度上有利于降低收入分配差距，結(jié)合公報(bào)中未提一個(gè)字但是肯定要做的人口政策改革，未來居民收入分配差距將縮小，消費(fèi)、投資、儲(chǔ)蓄率可能會(huì)下降。
3、改革越成功，房地產(chǎn)泡沫破裂就越早。過去宏觀調(diào)控的同時(shí)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，這一上漲有其背后的深層次邏輯，包括土地地方政府壟斷、財(cái)稅體制、收入分配差距、人口等等。下一步推進(jìn)的改革，都在削弱過去十年支持房?jī)r(jià)持續(xù)快速上升的基礎(chǔ)。
