層出不窮的新建購物中心，猶如一只只巨型章魚，正迅速地爬滿中國的城市空間。
位于上海中外環(huán)之間，一座面積達32萬平方米的購物中心，上周末在烈日下進入試營業(yè)。人潮的涌入以及路網(wǎng)條件的限制，令項目周邊交通一度陷入癱瘓。
“這場面就如同商業(yè)地產(chǎn)在中國急劇膨脹的現(xiàn)狀�！币患也辉敢馔嘎缎彰牡禺a(chǎn)顧問行董事說，“熱并且擁擠。”
根據(jù)戴德梁行預(yù)計，上海下半年開業(yè)的零售地產(chǎn)項目（包括購物中心、百貨、商業(yè)街區(qū)等具備一定體量的規(guī)模性商業(yè)物業(yè)，不包括街鋪）總面積將達到249.4萬平方米。
這一數(shù)字的驚人之處在于——從2000年至2013年6月底，上海零售地產(chǎn)的累計供應(yīng)量只有1091.2萬平方米。
不僅上海，購物中心建造熱潮正在整個中國蔓延——從東部沿海到西部內(nèi)陸，從大都市的“新區(qū)CBD”到小縣城的“核心商圈”。另據(jù)業(yè)務(wù)遍及全球60個國家逾700個城市的房地產(chǎn)投資管理及服務(wù)公司仲量聯(lián)行預(yù)計，今年中國新增購物中心的總數(shù)將再創(chuàng)新高。
根據(jù)仲量聯(lián)行對中國20個主要城市進行的監(jiān)測，這些城市今年將有約150個新購物中心開業(yè)，而這些新建購物中心的體積也正變得越來越大——150個新開業(yè)購物中心的平均面積將超過8萬平方米。
“一些經(jīng)驗不足的開發(fā)商都希望趕在競爭形成之前完工，同時擴大項目規(guī)模，因為他們覺得這些大的購物中心可以抵御未來的競爭，而且‘當(dāng)?shù)刈畲蟆@一稱號也有利于市場營銷�！眹H物業(yè)顧問服務(wù)公司萊坊在一份報告中指出，“但現(xiàn)實證明，大不一定好�！�
熱潮蔓延
“相比住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)才是更可能存在泡沫的領(lǐng)域。”一家香港上市房企副總裁對《第一財經(jīng)日報》記者形容，短時間內(nèi)大量資金的涌入已經(jīng)透支了預(yù)期。
德勤與中國連鎖經(jīng)營協(xié)會今年初的一份研究報告，用數(shù)字勾勒出這樣一幅商業(yè)地產(chǎn)投資急劇膨脹的畫面：2008年以來，中國商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持15%以上的增長態(tài)勢，特別是2010年住宅調(diào)控政策頒布后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速達到30%，高于房地產(chǎn)行業(yè)平均投資增速。2011年全年商業(yè)地產(chǎn)投資7424億元人民幣，同比增長31%；2012年商業(yè)地產(chǎn)投資略有放緩，但增幅依然高達25%。
在這場商業(yè)地產(chǎn)投資盛宴中，外資發(fā)展商、內(nèi)資國企以及民營開發(fā)商共同爭搶著規(guī)模有限的市場蛋糕。
外資身影中，新加坡的凱德集團表現(xiàn)突出，2012年其在中國共開出7家購物中心，2013年還計劃新開3家。此外，一些在中國知名度相對較低的外資發(fā)展商，也展示出巨大野心。其中，菲律賓SM集團投資在建的“天津SM城市廣場”，建筑面積達到53萬平方米，號稱亞洲單體純商業(yè)面積最大的購物中心，這家菲律賓發(fā)展商的設(shè)想是在2015年前，每年在中國新開一家購物中心。
“我們相信隨著中國居民可支配收入的增長，零售業(yè)也會水漲船高，此外，中國政府拉動內(nèi)需的政策會帶動零售業(yè)�！盨M集團投資者關(guān)系高級副總裁圭多特（Guidote）說，“到2015年，我們在中國開業(yè)的購物中心就將達到7個，我想我們會考慮在適當(dāng)?shù)臅r候通過上市，釋放這些資產(chǎn)的價值，上市的地點可能是中國香港也可能是新加坡�！�
SM集團的觀點代表了這樣一類海外投資者，他們對中國零售業(yè)充滿樂觀的預(yù)期。不過，美國地產(chǎn)研究（American Property Research）創(chuàng)始人弗農(nóng)·馬�。╒ernon Martin）卻認(rèn)為，一些海外投資者想法“天真”。
“對于天真的海外投資者而言，中國經(jīng)濟奇跡被夸大了�！� 馬丁引用中國經(jīng)濟數(shù)據(jù)庫（CEIC）的數(shù)據(jù)指出，消費占GDP的比重實際上較10年前有明顯下降，從市場需求的角度，并不能為購物中心建造熱潮提供合理性。
但相比前來中國“淘金”的海外投資者，這一輪商業(yè)地產(chǎn)熱潮中，真正的推動者還是國內(nèi)發(fā)展商，比如萬達、綠地、中糧、華潤。
僅以萬達為例，2012年其便開出了17個萬達廣場以及1個萬達中心，2013年計劃還將新開業(yè)20個萬達廣場。擴張較快的中等規(guī)模發(fā)展商還有金鷹集團、南京中商等。
過去4年，浸淫零售業(yè)多年的金鷹集團開出了17家新店，同時計劃在2014年至2016年間再開15家新店。
“進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，有些時候并非開發(fā)商特別是住宅開發(fā)商的初衷�！鼻笆鱿愀凵鲜蟹科蟾笨偛谜f，“而是由于各地政府在出讓位置較好的土地時，通常都要求有一定比例的商業(yè)�！�
萬科總裁郁亮不久前在媒體見面會上也表示：“商業(yè)地產(chǎn)方面，我們是非常慎重的，到目前為止，我沒看到很好的商業(yè)模式。所以對萬科來說，我們是不得不去做商業(yè)�！�
不過情況有時候也會反過來，正是因為購物中心難做，反而成為房地產(chǎn)企業(yè)爭取更低拿地成本的籌碼。無論從就業(yè)、稅收還是對周邊地塊價值提升的角度出發(fā)，地方政府對于有意開發(fā)綜合項目的開發(fā)商都格外歡迎。
高緯環(huán)球亞太地區(qū)零售地產(chǎn)服務(wù)部董事總經(jīng)理豪建思（James Hawkey）表示，正是現(xiàn)行的供地體系，造成了商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)激增的局面，“商業(yè)地產(chǎn)的土地供給在很大程度上是由各個城市的規(guī)劃局所決定的，而拍賣土地的用途大多為商業(yè)用地或綜合用地�！�
豪建思認(rèn)為，這樣的供地體系導(dǎo)致了購物中心的面積并未能與預(yù)期需求掛鉤，而是與地塊最大可發(fā)展面積有關(guān)，但這樣的面積不一定是適合的。另外，政府通過政策來限制開發(fā)商土地開發(fā)的時限，導(dǎo)致開發(fā)商不能分期開發(fā)地塊，以及不能待新開發(fā)區(qū)域成熟起來再提供供應(yīng)，從而加劇了整個市場供應(yīng)量的集中爆發(fā)。
現(xiàn)狀堪憂
一般而言，購物中心的建造周期在2～3年，然而市場瞬息萬變。沖入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展商，很快便意識到自己身處的是怎樣一個熱得發(fā)燙的市場。
根據(jù)德勤與中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的報告，截至2011年底，中國已開業(yè)購物中心總量為2812家，但到2015年，這一數(shù)字預(yù)計將達到4000家。報告還指出，目前中國購物中心的開發(fā)呈現(xiàn)體量趨大、向城市近郊擴散以及二三線城市快速興起的特點。
“購物中心體量趨大，便于為居民提供‘一站式’消費體驗。值得注意的是，大體量的物業(yè)提高潛在集客能力同時，也帶給后續(xù)招商和運營更大壓力。購物中心‘大未必佳’，相對于面積而言，購物中心更需要明確定位，尋求收益與面積的最佳平衡。”上述報告稱，“面對新的機會與挑戰(zhàn)，開發(fā)者和運營者需要抓住商業(yè)本質(zhì)，厘清迷思�！�
事實上，即使在人口基數(shù)龐大、消費力相對旺盛的一些城市，供應(yīng)增加給購物中心招商以及租金水平帶來壓力也已經(jīng)開始顯現(xiàn)。
戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，上海主要商圈項目的入駐率低于近2年平均季度入駐率。而租金方面，雖然南京西路、南京東路、淮海路、陸家嘴、徐家匯五個上海主要商圈的平均租金自2009年年底始終維持上漲趨勢，但至2013年第二季度租金增長率已經(jīng)出現(xiàn)下降趨勢，商家承租能力接近極限程度。
而除淮海路商圈以外，上海其余四個主要商圈今年二季度首層租金增長率均出現(xiàn)下降，其中南京東路今年一季度的租金增長率為3.06%，但到了二季度，租金增長率僅剩0.16%。
“購物中心的初步成功需要足夠的高質(zhì)量零售商入駐，也需要周圍的消費者來關(guān)注。今年新增購物中心較多，而零售商的拓展又比去年保守，導(dǎo)致部分購物中心在招商階段面臨挑戰(zhàn)。部分項目選擇推遲開業(yè)，也有部分選擇稍降低品牌組合標(biāo)準(zhǔn)或部分空置開業(yè)。 ”豪建思說。
根據(jù)仲量聯(lián)行的研究報告，2012年底至2013年初，整個零售市場的銷售額增長開始放緩，2012年底上海、北京兩地分別僅有兩三家零售商場實現(xiàn)了銷售額增長率上升，大部分商場的銷售額增長率均有所下降�！�2012年零售業(yè)的放緩實際上為我們敲響了警鐘�！敝倭柯�(lián)行大中華區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)鄧汝舜表示。
“今年在很多城市，缺乏吸引力的購物中心客流減少甚至商家經(jīng)營不下去的情況已經(jīng)出現(xiàn)�！焙澜ㄋ颊f，“我們認(rèn)為明年會更加普遍，那么這算是一種供大于求的現(xiàn)象。”
在豪建思看來，未來2至3年，既會出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)商家排隊想要進入的購物中心，也會有部分項目陷入招商經(jīng)營相對困難的處境。而導(dǎo)致招商或經(jīng)營困難情況發(fā)生的因素包括：開發(fā)商做購物中心缺乏經(jīng)驗；項目周圍發(fā)展不成熟，品牌組合不理想；或項目周圍競爭激烈，同時幾個項目上市。
高緯環(huán)球研究部數(shù)據(jù)顯示，從購物中心空置率來看，一線城市購物中心平均空置率接近10%，二線城市中，重慶、沈陽、青島及廈門幾個城市由于部分項目招商未達到市場預(yù)期，購物中心空置率高達15%～20%。
