招商地產(chǎn)將控股子公司香港瑞嘉下屬4家控股公司的股權(quán)注入去年收購的東力實業(yè)，交易對價為49.64億元人民幣，構(gòu)筑起首個海外融資業(yè)務(wù)平臺。
萬科繼收購在港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)后公布B股轉(zhuǎn)H股方案，將1,314,955,468股B股以介紹方式在香港聯(lián)交所主板上市，打通了海外融資渠道。
金地集團在短短5個月內(nèi)完成了從收購到配售的全過程，融資逾7億港元，成就內(nèi)地標桿房企今年首個海外成功融資案例……
從已經(jīng)發(fā)布的上市公司一季報看，盡管報告期內(nèi)房企大多業(yè)績飄紅，但住宅利潤率下降已經(jīng)成為行業(yè)共識，樓市調(diào)控加碼和政策從緊引發(fā)了企業(yè)對于未來市場的不確定性預(yù)期，由標桿房企領(lǐng)銜的融資軍團又開始扎堆海外。
但毋庸置疑的一點是，海外融資究竟是一場資本盛宴，還是鴻門宴，最終仍取決于企業(yè)對自身、對市場、對風(fēng)控的認知。
房企海外融資“井噴”
今年第一季度，CRIC研究中心所監(jiān)測的103家房企的融資總量為1097億元人民幣，以外幣為單位的融資額占比達67%。其中，萬科發(fā)行了5年期8億美元的定息債券，融創(chuàng)中國發(fā)行了5年期5億美元的優(yōu)先票據(jù)，綠城中國發(fā)行了5年期3億美元的優(yōu)先票據(jù)，金地集團在境外定價發(fā)行了5年期20億元人民幣的同息債券，合生創(chuàng)展發(fā)行了5年期3億美元的優(yōu)先票據(jù)。此外，碧桂園、佳兆業(yè)等房企也在海外融資方面有所表現(xiàn)。
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池認為，國內(nèi)房企扎堆海外融資主要是限購政策下國內(nèi)融資渠道受限所致。具體來說，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)施壓、A股市場再融資渠道關(guān)閉和境內(nèi)融資成本不斷提升等都在一定程度上促使眾多房企選擇海外融資。再加上人民幣升值預(yù)期的增強，越來越多的房企從最初的單純通過增加融資渠道求生存，轉(zhuǎn)變?yōu)榱D通過海外融資為接下來的擴張和拿地做準備。
從國際環(huán)境看，美國的QE3（第三輪貨幣量化寬松政策）釋放了大量流動性，日本央行則推出了創(chuàng)紀錄的貨幣寬松政策，美日印鈔機的全面開動為房企海外融資提供了大量資金來源。從國內(nèi)環(huán)境看，房地產(chǎn)市場自去年下半年以來持續(xù)回暖，投資者投資信心增強。“海外資金希望進入中國，而中國房企因為調(diào)控而無法獲得銀行資金，這在客觀上推動了雙方的合作�！比珖康禺a(chǎn)商會理事、上海乘星行行銷服務(wù)機構(gòu)總經(jīng)理李驍指出，“隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的深入、企業(yè)規(guī)模的擴大和業(yè)務(wù)區(qū)域的擴展，融資領(lǐng)域的拓展幾乎是必然的，政策調(diào)控只是加速了這一進程而已。”
上海同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則表示，當(dāng)前國際資本市場融資環(huán)境相對寬松，部分國內(nèi)房企通過在香港或境外上市，建立境外業(yè)務(wù)發(fā)展融資平臺，開展海外房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，借機布局國際市場。另外，國內(nèi)限購、限貸、房產(chǎn)稅等調(diào)控政策頻繁出臺，投資者投資海外可以規(guī)避國內(nèi)投資風(fēng)險，這也導(dǎo)致部分龍頭房企轉(zhuǎn)投海外市場。
“不過，是否為最佳融資窗口期，每家房企應(yīng)根據(jù)實際需要和融資條件做出判斷�！壁w秀池說。
A面：分散經(jīng)營風(fēng)險，成本相對較低
據(jù)介紹，目前海外融資最常見的形式是銀團貸款，以及發(fā)行票據(jù)和債券，這類方式成本較低，一般不超過10%，與內(nèi)地信托、基金動輒15%以上的成本相比，優(yōu)勢明顯。企業(yè)一旦成功搭建海外融資平臺，這類低成本融資就唾手可得。另外，一旦海外融資盤活了資金流，企業(yè)負債率將下降，銀行和評級機構(gòu)對企業(yè)的評級隨之上升，這將更有利于企業(yè)今后以更低的成本和更高的認購額度進行融資。
記者了解到，與國內(nèi)金融產(chǎn)品相比，海外市場的金融產(chǎn)品更適合商業(yè)物業(yè)融資，而商業(yè)物業(yè)正是不少房企的重要業(yè)務(wù)方向�！吧虡I(yè)地產(chǎn)在龍頭房企地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的比重日益增大，而內(nèi)地恰恰缺乏與商業(yè)地產(chǎn)相匹配的融資途徑，因此，不少房企都選擇了拆分商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，通過海外融資使其在港股或美股上市，以實現(xiàn)利益最大化�！焙贾菽承⌒蜕鲜蟹科蠖貙τ浾弑硎�，“商業(yè)地產(chǎn)的回報周期較長，需要長期的資金支持，現(xiàn)行的幾種融資方式并不適用�！�
“從目前的情況看，單就商業(yè)地產(chǎn)而言，REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）顯然是最理想的融資渠道，但目前僅香港資本市場有相關(guān)渠道，越秀房托、匯賢房托等上市企業(yè)都是通過REITs來發(fā)行相關(guān)金融產(chǎn)品，進而實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)融資的。而內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)融資過度依賴銀行貸款，且暫無推出REITs的具體時間表�！痹摱剡�表示，“國內(nèi)信托和銀行貸款的期限一般是3年以內(nèi)；債券融資的期限一般不超過5年，且需要上市平臺支持；基金對內(nèi)部回報率要求較高，只適用于優(yōu)質(zhì)項目。無論是哪種渠道，對商業(yè)地產(chǎn)來說都有些‘水土不服’。因此，借道香港，從而進行更大范圍的海外融資已成為不少房企的共識�！�
“海外市場環(huán)境較為穩(wěn)定，無論是政策面還是市場面，這使得國內(nèi)房企在進軍海外市場后可以在一定程度上分散經(jīng)營風(fēng)險。”李驍說，“海外融資成本低主要體現(xiàn)在企業(yè)可直接從金融機構(gòu)獲得資金，且利率相對國內(nèi)而言較低。目前房企在國內(nèi)通過銀行渠道很難獲得資金，而通過信托、房地產(chǎn)基金和民間借貸等方式獲得資金的成本非常高。更重要的是，海外融資幾乎沒有中間成本，而國內(nèi)即使是通過銀行融資也會有各種明目的介紹費、咨詢費，這在無形中助漲了原本或許并不算太高的融資成本�！�
B面：流入方式不一，額外成本未知
如前所述，從表面上看，與國內(nèi)房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金等融資方式相比，海外融資成本確實相對較低，但如果探究其流入國內(nèi)的方式，可以發(fā)現(xiàn)這或許是一個“看上去很美”的選擇。
對此，趙秀池指出，海外融資方式不同，融資成本的內(nèi)涵也不一樣。如果是債權(quán)融資，融資成本既包括債券或貸款的利息，也包括發(fā)行或申請費用。雖然目前國外融資的利息較低，但發(fā)行費用或申請費用較高。如果是股權(quán)融資，操作形式一般為海外上市融資，融資成本包括發(fā)行費用、長期維護費用、股東收益等。就上市融資而言，海外發(fā)行費用和長期維護費用都較高。因此，綜合來看，海外融資成本未必比國內(nèi)低。但值得注意的是，實力較強的房企更易于得到海外市場認可，其融資成本可能較低。
據(jù)前述董秘介紹，去年國內(nèi)房企的海外融資以發(fā)行債權(quán)性質(zhì)的票據(jù)為主，而今年以來已有多家房企開始嘗試股權(quán)性質(zhì)的融資。從實際意義上說，開發(fā)商轉(zhuǎn)向進行股權(quán)性融資其實是為了降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率，調(diào)整財務(wù)結(jié)構(gòu)，增加上市公司股東的權(quán)益。由于在香港上市的房企的注冊地多位于開曼群島、百慕大群島等“避稅天堂”，從嚴格意義上說，在香港上市的房企都屬于外商投資企業(yè)，這就意味著在香港上市的房企所募集到的資金只能以外匯資本的方式回流。而房企海外發(fā)債或股權(quán)融資的資金回流方式一般是以外匯資本和“外保內(nèi)貸”為主的。開發(fā)商通常會將外匯分批匯入國內(nèi)賬戶，但由于海外融資不能在短時間內(nèi)換成人民幣，因此，當(dāng)國內(nèi)房地產(chǎn)項目資金鏈緊張時，“外保內(nèi)貸”就成了一種被普遍使用的方式。
趙秀池指出，以外匯資本為主要資金回流渠道一般是以海外上市的股權(quán)式融資方式來實現(xiàn)的。一般來說，海外上市融資的門檻較低，但由于海外市場比較成熟，發(fā)行股票的市盈率、溢價率較低，發(fā)行費用較高，因此，企業(yè)的盈利水平是能否實現(xiàn)海外持續(xù)融資的重要保證。
而對于“外保內(nèi)貸”，趙秀池表示，這指的是在境外機構(gòu)或個人提供擔(dān)保的條件下，由境內(nèi)金融機構(gòu)向境內(nèi)中資企業(yè)發(fā)放的本幣和外幣貸款，屬于債權(quán)融資貸款形式。這種融資需要境外機構(gòu)提供保證形式，除信用保證外，還可以其境內(nèi)外合法資產(chǎn)進行質(zhì)押和抵押。需要注意的是，我國對這一業(yè)務(wù)實行額度管理制度，企業(yè)須向外匯管理局申請“外保內(nèi)貸”額度，因此融資額度有限。這種融資渠道會提高企業(yè)的資產(chǎn)負債率，或使企業(yè)的資信等級下降，可能使企業(yè)在再次融資時出現(xiàn)困難。
上述董秘也認為，將海外融資存在香港銀行所獲的利息其實很有限，“外保內(nèi)貸”意味著房企不僅需要向境外投資者支付債券利息，還需要向內(nèi)地銀行支付一筆貸款利息，這將使海外融資的實際成本比預(yù)期高約3個百分點。再加上在香港上市的房企還要為每次海外發(fā)債支付相當(dāng)于募資額約4個百分點的發(fā)行費用，這又是一筆額外成本，因此“外保內(nèi)貸”的實際成本已與信托不相上下。雖然海外融資有時候并不是最佳選擇，但對于財力雄厚的房企來說，仍是利大于弊的。
資本盛宴風(fēng)險相隨
在趙秀池看來，由于不熟悉海外政策、法律、制度、市場經(jīng)營規(guī)范、文化背景等，房企海外融資還存在政策風(fēng)險、法律風(fēng)險、制度風(fēng)險、文化風(fēng)險，而一旦融資失敗，退市風(fēng)險也隨之加大。事實上，近期房企的密集海外發(fā)債已引致穆迪、標普等評級機構(gòu)下調(diào)了相關(guān)公司的評級，而評級下調(diào)必將導(dǎo)致其未來融資成本的增加。
張宏偉則表示，雖然當(dāng)前布局海外房地產(chǎn)市場具有一定的潛在風(fēng)險，但目前有融資拓展計劃的都是龍頭房企，更多的只是為了測試市場反應(yīng)。
以萬達集團為例，其旗下萬達商業(yè)地產(chǎn)近日以4.66億港元收購了香港上市公司恒力商業(yè)地產(chǎn)65%的股權(quán)，并接手了2.09億港元可換股債券，共耗資6.75億港元，其打通低成本海外融資渠道的目的性不言而喻。張宏偉表示，目前萬達集團的重要支撐是各大銀行、金融機構(gòu)和政府投資，財政力量稍顯單薄，故其近年來在海外市場動作頻頻。布局海外市場需要以充裕的現(xiàn)金流或穩(wěn)定的融資渠道為支撐，否則房企會難以抗拒國際市場風(fēng)險。海外市場的開發(fā)模式與中國不同，中國房企的項目開發(fā)基本為香港模式，各個環(huán)節(jié)只靠自己，而海外金融機構(gòu)體系成熟，其房企是分多個層面來融資的，中國開發(fā)商可能會不適應(yīng)，如銷售流程以及對企業(yè)信用的控制等。
“客觀地說，海外融資成本不會比國內(nèi)低很多，但現(xiàn)在處于特殊狀態(tài)，熱錢泛濫導(dǎo)致海外融資成本下降，也使得當(dāng)下成為房企進行海外融資的窗口期�！鼻笆龆卣J為，“這些從海外融得的資金實際上就是一筆熱錢，但海外投資者并不是在對賭人民幣升值，而是看中了人民幣和美元之間的息差，這將影響外匯平衡，使得國內(nèi)通脹壓力加大，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。再者，即使海外資金充裕，但未來國內(nèi)推出新的樓市調(diào)控政策是大概率事件，這將改變國外投資者對國內(nèi)樓市的研判，也將對開發(fā)商未來的海外融資造成一定影響，而大規(guī)模海外資本的涌入亦可能導(dǎo)致資金監(jiān)管部門從嚴控管跨境資金�！�
該董秘總結(jié)道，目前是企業(yè)融資的高峰期，海外融資是房企融資的重要渠道。在國內(nèi)融資渠道持續(xù)收緊的大背景下，海外資本市場仍將是各大房企爭奪的主戰(zhàn)場，未來將有更多上市或非上市企業(yè)進行海外融資。但是，企業(yè)的長遠發(fā)展除了要重視建立多元化融資機制外，應(yīng)積極實現(xiàn)快速銷售，做好風(fēng)控工作。
