地方版新“國五條”落地的截止日期已經(jīng)過去一個月，除北京外，再無城市對20%的個人住房轉(zhuǎn)讓稅做出任何表述。這意味著，在全國范圍內(nèi)，只有在北京購買二手住宅的人需要“嚴格”繳納轉(zhuǎn)讓稅。
所謂“嚴格”，是說當20%的個人轉(zhuǎn)讓稅實在無法繞過時，需要繳納足額的稅費，但是，至于稅費繳納的分配比例，則基本是在協(xié)商中完成的。
誰為20%個稅買單
按照國稅總局的文件，20%的個人住房轉(zhuǎn)讓稅應(yīng)該是由賣方支付，但在現(xiàn)實過程中，大部分皆由買方籌措。究竟，誰該為這20%的個人住房轉(zhuǎn)讓誰買單？
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥在今年兩會期間表示，將交易所得稅轉(zhuǎn)嫁給購房者的行為嚴重違規(guī)，國家將會出臺保護購房者利益的措施。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在北京二手住宅交易市場上超過90%的交易都是滿五年唯一住宅的房源，個別涉及個稅的房源，稅費都是買賣雙方協(xié)調(diào)。基本的解決辦法是：賣方下調(diào)部分房價，買方支付個稅，也就是說市場實際交易中，買賣雙方繳納個稅各占一半的比例。
政策的出發(fā)點是為了遏制以投機或投資為目的的購房行為，但通過市場價格轉(zhuǎn)嫁稅收的方法是很難通過行政手段來進行制止的，因此推出保護購房者利益的措施確實需要開動腦筋。
齊驥曾表態(tài)，在不違背政策原則的前提下，各地可根據(jù)具體情況進行動態(tài)調(diào)整，及時調(diào)整稅率、指標以及適用范圍等。如此，合理的剛性購房者的需求和利益才能得到充分保護。
陰陽合同避20多萬個稅
日前，央視報道北京出現(xiàn)首批繳納20%個稅的案例。報道稱，北京豐臺區(qū)大成南里小區(qū)的一套二手房，房屋總面積為127平方米，成交價280萬元，業(yè)主購買時的價格為140萬元，此次交易獲利140萬元，所繳納的個稅數(shù)額為140萬元的20%，也就是28萬元。
按照這個價格計算，成交的這套二手房單價僅為22040元/平方米。然而，據(jù)本報記者調(diào)查，目前該小區(qū)及周邊樓盤二手房的均價在30000元/平方米左右。這套繳納了20%個稅的二手房價格與市場價相差甚遠。
對于22040元/平方米的成交價，該小區(qū)附近中介工作人員均向記者表示：“目前這個區(qū)域不可能有價格這么低的房子，這個價格應(yīng)該不是實際成交價格，而是網(wǎng)簽價格�！�
“網(wǎng)簽價格”是根據(jù)住建委制定的過戶指導(dǎo)價進行網(wǎng)簽。據(jù)上述中介工作人員介紹，大成南里及附近區(qū)域的過戶指導(dǎo)價約在18000元/平方米。按照過戶指導(dǎo)價進行網(wǎng)簽，即簽訂“陰陽合同”，可以減少20%個稅所產(chǎn)生的稅費。
按照目前大成南里二手房均價約30000元/平方米計算，該套127平方米的二手房總價為381萬元，應(yīng)當繳納差額241萬元的20%個稅，為48.2萬元。目前所繳納的稅費比應(yīng)繳數(shù)額少20余萬元。
稅費悄然降低
種種跡象表明，無論是地方還是夾縫中求生存的中介機構(gòu)，都開始通過各種途徑降低交易稅費，力圖挽回這部分市場需求。從上情況看來，或不需再為這20%的個人住房轉(zhuǎn)讓稅買單了。
有鏈家、我愛我家、中原、麥田等不同中介機構(gòu)的經(jīng)紀人均對本報記者表示，按照北京二手房交易中的慣行辦法，買賣雙方簽訂的合約價格為實際的成交價格，而在住建委進行網(wǎng)上簽約時則會以官方的區(qū)域最低指導(dǎo)價為準確定網(wǎng)簽價格。由于最終的稅費繳納以網(wǎng)簽價格為基數(shù)，因此采用這種“陰陽合同”的辦法可以最終實現(xiàn)少繳稅的目的。
以北京市海淀區(qū)中關(guān)村區(qū)域一套40平方米的一居室為例，目前市場價格普遍為50000元/平方米左右，總價約200萬元。而該地區(qū)的過戶最低指導(dǎo)價為25000元/平方米，總價僅為100萬元。
不僅繳稅基數(shù)可以有所降低，按照國五條北京細則必須嚴格執(zhí)行的20%個人所得稅也可以通過種種方式進行抵扣。
“按照北京市的相關(guān)規(guī)定，銀行利息、裝修費、本次交易營業(yè)稅、上次交易的契稅等都可以折抵購房差額20%的個稅�！�21世紀不動產(chǎn)分析師張磊如是說。
以21世紀不動產(chǎn)最近成交的一套已滿五年但不屬家庭唯一住房的二手房為例，按照區(qū)域最低指導(dǎo)價，該房源的網(wǎng)簽價格為100萬元，原購買價格79萬元，扣除銀行利息5.9萬元、裝修費7.9萬元、本次購房營業(yè)稅5.6萬元、上次購房契稅1.2萬元，最終的差額為4000元，需要繳納的個稅僅為800元。而按照以前全款1%的執(zhí)行標準，此房需繳納的個稅為1萬元。
“盡管這一案例僅為個案，不具有普遍意義，但目前差額20%的個稅在執(zhí)行層面的確可以通過種種方式進行抵扣，這在原來二手房交易的稅費繳納過程中是從來沒有過的。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示。
