乍暖還寒：房價何去何從
——樓市“窗口”看變化
3月住宅成交剛回暖，4月局部市場又下跌：近段時間，樓市“寒流”和“暖流”交匯涌動，步入房價走向“微妙期”，引發(fā)各方關(guān)注。
持續(xù)調(diào)控下的樓市出現(xiàn)哪些新變化？今年房價會否再現(xiàn)“大起大落”？在經(jīng)濟增速回落背景下，樓市調(diào)控面臨什么考驗？
房價會否再次上漲？
國家統(tǒng)計局18日數(shù)據(jù)顯示，3月份房價總體上繼續(xù)呈下降態(tài)勢，但新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市有8個，比2月份增加4個。
“房價似乎正觸底，大家又開始談買房話題�！鄙虾Ｒ患易稍児景最I(lǐng)劉彤告訴記者，“我們辦公室里五六個沒有買房的同事中，最近一人剛剛出手，另有兩人正頻頻看房�！�
在北京，記者15日在南五環(huán)附近的“鴻坤理想城”售樓處看到，大廳之內(nèi)有上百人在咨詢、辦理購房手續(xù)，這與前不久無人問津的場面形成對比。購買了一套房產(chǎn)的北京市民李輝說，他在京工作已6年，錯過了2008年房價低谷期，當(dāng)前房價有所調(diào)整，“怕再錯過了”。
記者發(fā)現(xiàn)，近期進入樓市的不僅有居住性購房的“剛需”身影，也有少數(shù)投資者“變相入市”。在北京首開熙悅山項目現(xiàn)場，在記者追問下，方先生坦言，他和未婚妻名下各有一套房產(chǎn)，為規(guī)避“限購令”，他們推遲婚期，最近剛出手買了一套房子。而有些家庭為了繞開限購政策，甚至搞起“假離婚”。
對于樓市“回暖”跡象，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(微博)認為，首先是針對“剛需”的信貸政策松動，目前購房者首套房可做到9折利率，相當(dāng)于房價下調(diào)5%至10%。其次，在房價下降效應(yīng)下，“剛需”入市積極性增加。第三，限購政策執(zhí)行超過一年，外地符合購房資格者增多。
不過，世聯(lián)地產(chǎn)(14.59,0.25,1.74%)(微博)17日發(fā)布報告稱，當(dāng)前購房者信心指數(shù)只是小幅回升，表明購房者對未來半年房地產(chǎn)市場走勢的樂觀程度有微小改善，但仍處于歷史低位，而且仍有近五成客戶認為價格會繼續(xù)下降。
顯然，將剛需的階段性釋放，當(dāng)成房價再次進入上漲通道的信號，是不確定的。
“市場回暖，火熱招聘，月薪過萬不是夢想？”
由于處在樓市的神經(jīng)末梢，房產(chǎn)中介公司被認為對市場冷暖最敏感。
鏈家地產(chǎn)置業(yè)顧問趙先生告訴記者，自今年2月份以來，市場就轉(zhuǎn)暖了，成交量逐步走高，連他們自己都感到意外。
記者近日在北京百環(huán)家園、珠江帝景、三環(huán)家園、萬年花城、瑞海家園等項目附近走訪看到，馬路上中介房源牌數(shù)量多了起來，中介門店進進出出的人也明顯增多。
與數(shù)月前大量關(guān)店、裁員不同，現(xiàn)在一些中介門店又打出招聘廣告。北京一家大型房產(chǎn)中介的招聘口號是：“市場回暖，火熱招聘，月薪過萬不是夢想�！�
不過，據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，二手房成交量在3月出現(xiàn)再次突破萬套后，在4月上半月成交量有所下行。
記者在北京走訪發(fā)現(xiàn)，目前成交多的二手房主要在三環(huán)以外，中心城區(qū)的成交仍然低迷。
對此，北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析說，剛性需求大規(guī)模入市的前提是房價有明顯松動，但從北京等大城市二手房市場來看，整體降價力度仍然有限，成交量難以持續(xù)增加。
還要看到，在限購政策不松動下，“剛需”釋放后將會呈現(xiàn)一定的衰弱效應(yīng)。
“本次樓市調(diào)控本質(zhì)是行業(yè)大調(diào)整，短期回暖難以改變行業(yè)調(diào)整格局。”世聯(lián)地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理劉春巖表示，這一判斷綜合了當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟形勢，也考量了地方考核體系改革等變量，應(yīng)當(dāng)是科學(xué)和清醒的。
房價難再“大起大落”
作為房地產(chǎn)開發(fā)的前端，土地市場冷暖是開發(fā)商預(yù)期好壞的“試金石”。
4月18日，北京豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)C9地塊招標(biāo)，只有一家公司參與報價，最終以3.58億元“底價成交”。此前的3月27日，上海崇明縣城橋商品房基地1號和2號地塊招標(biāo)，同樣被唯一競買人以底價買走，其3075元/平方米的樓板價，較一年前縮水四成多。
“行情好的時候，是開發(fā)商找政府；現(xiàn)在倒過來，政府找開發(fā)商。”上海一家房地產(chǎn)公司老總說，受持續(xù)從緊的調(diào)控政策及供地季節(jié)性調(diào)整等多重影響，開發(fā)商拿地的熱情仍然較低。
不僅如此，商品住宅市場仍然持續(xù)著降溫過程。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一季度商品房銷售面積同比下降13.6%；其中，住宅銷售面積下降15.5%。東部地區(qū)的降幅明顯大于中西部地區(qū)。
另一個問題是開發(fā)商的“庫存增加”。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至本月15日，滬深兩市已有85家房企發(fā)布年報，合計庫存值高達9641億元，相比同樣面臨調(diào)控的2008年同期，庫存值上漲180%。預(yù)計全部上市房企的庫存市值達到1.2萬億元，創(chuàng)出歷史新高，庫存消化周期超過4.5年，同比明顯延長。
復(fù)地集團董事長張華說，近期公司專門邀請同行、專家舉行研討，大家覺得，目前企業(yè)對調(diào)控的認識越來越理性，今年房價應(yīng)該不會出現(xiàn)“大起大落”。
后市“兩大矛盾” 考驗未來調(diào)控
4月13日的國務(wù)院常務(wù)會議重申，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。業(yè)內(nèi)人士分析認為，目前樓市在向調(diào)控預(yù)期的方向演變，但依然面臨雙重考驗。
其一，“抑投資”與“保剛需”如何并舉？
“經(jīng)過此輪調(diào)控，更多房企將會加大普通住宅的開發(fā)比重�！睆�(fù)地集團董事長張華說，抑制房地產(chǎn)投資過快增長，不能一刀切，推動樓市結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化才是正途。
“今后應(yīng)強化‘有保有壓’的差別化機制�！鄙虾Ｓ缿c房屋公司總經(jīng)理陳史翎等人建議，既要對投資投機性需求設(shè)立“防火墻”，又要讓合理的購房需求正常釋放，這需要從信貸、土地、稅收等多方面實施“定向調(diào)控”。
其二，“保增長”與“調(diào)樓市”如何兼顧？
今年一季度全國GDP增幅延續(xù)回落態(tài)勢，創(chuàng)下2009年二季度以來新低，部分省市經(jīng)濟和財政增速更明顯低于預(yù)期。調(diào)控之下房地產(chǎn)業(yè)的降溫、土地出讓金的縮減以及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的低迷，對地方政府的壓力正越來越大。
國土資源部日前要求“各地要充分估計宏觀調(diào)控持續(xù)推進可能面臨的困難”，以保障性安居工程用地落實為重點，做好住房用地供應(yīng)工作。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉等業(yè)內(nèi)人士表示，抑制房價從根本上說要“促供應(yīng)”，在今年“保增長”與“調(diào)樓市”關(guān)系上，各方博弈會加劇，這要求在落實樓市“政策調(diào)控”的同時加強制度建設(shè)。
