受內(nèi)在或外在的，或者同時受內(nèi)在與外在因素有效約束的不平衡狀態(tài)，稱之為弱平衡。學(xué)術(shù)語言如是定義。
當(dāng)前，政府之手揮舞權(quán)杖，力圖讓中國房地產(chǎn)業(yè)處于弱平衡狀態(tài)——房地產(chǎn)價格在不大漲也不大跌中找到平衡，房地產(chǎn)政策在擠壓部分地區(qū)房地產(chǎn)泡沫和防范全國性經(jīng)濟風(fēng)險中找到平衡，在扶持“剛需”置業(yè)和抑制投機置業(yè)上找到平衡。
眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)連著投資，牽著消費，在相當(dāng)一段時期內(nèi)都是中國經(jīng)濟的拐杖。過于寬松的貨幣政策和占比過高的投機性購房，必將帶來房地產(chǎn)泡沫，最終引發(fā)由市場導(dǎo)致的經(jīng)濟危機，這已成為共識。但短期內(nèi)，如果房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)投資大幅下降，也會打破地方財政、金融的弱穩(wěn)定狀態(tài)，最終引發(fā)由政府導(dǎo)致的經(jīng)濟危機，這似乎未達成共識。
面對復(fù)雜多變的國際經(jīng)濟環(huán)境和國內(nèi)經(jīng)濟運行的新情況、新問題，2012年，我國將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)處理好保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)及管理通脹預(yù)期的關(guān)系，把握穩(wěn)中求進的工作主基調(diào)，保持物價總水平基本穩(wěn)定，保持就業(yè)和社會大局穩(wěn)定，在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式上取得新進展，在深化改革開放上取得新突破，切實防范和化解風(fēng)險，為黨的“十八大”召開創(chuàng)造良好的經(jīng)濟社會環(huán)境。
這個宏觀政策定調(diào)顯然十分理想，其中，讓房價合理回歸的提法雖讓人浮想聯(lián)翩、但也算是科學(xué)。同時，實行中性的住房金融政策，增加普通商品住房供給，支持自住性需求和改善性需求以防止房地產(chǎn)快速下滑似乎也較有成效。
從市場表征來看，目前的房地產(chǎn)市場運行顯然維持著弱平衡狀態(tài)，符合國家宏觀調(diào)控政策的預(yù)期。全國大多數(shù)城市的房價環(huán)比總體下降，這是中央調(diào)控政策所期望的。土地的購置面積、住宅新開工面積、房屋銷售面積的同比下降和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落，也在意料之中。
縱觀整體，投機投資性的購房需求因政府強控和預(yù)期逆轉(zhuǎn)而明顯減少，大部分城市的新建住宅價格同比增幅放緩，環(huán)比下降。由于政府對居民自住的首套購房的政策支持，由于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的持續(xù)快速推進，由于戶籍制度的改革，靜態(tài)來看，就全國來說，2012年的市場可能跟2011年大體是相差不多的。但這種弱平衡狀態(tài)還能持續(xù)多久？
恩格斯說：“一切平衡都只是相對的和暫時的�！睆纳鲜鍪袌鲎邉�，我們知道供應(yīng)增長與需求萎縮的反向運動，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場弱平衡狀態(tài)的打破。作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，打破弱平衡的誘發(fā)點應(yīng)該是房企資金鏈。
中國銀監(jiān)會前主席劉明康近日表示，未來3年將有34.5%的地方債到期，涉及4.7萬億元人民幣，雖有隱憂，卻總體風(fēng)險可控。但我們不難發(fā)現(xiàn)，內(nèi)地地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險正在增大：現(xiàn)時大多數(shù)內(nèi)地房企現(xiàn)金流都為負數(shù)，雖然它們努力通過各種渠道融資，但互相擔(dān)保情況普遍。隨著樓價及成交量同步下跌，房企的資金鏈會愈趨緊張，下半年將更甚。
然而，房企資金鏈的緊張并不意味著未來房價的必然下降，因為它同時也促使房企主動或被動退市，進而使供應(yīng)下滑以重新尋找與需求的動平衡，這可能意味著房地產(chǎn)政策的逆轉(zhuǎn)。今年1到3月，全國土地的購置面積是7859萬平米，同比下降53.9%。這成為弱平衡總要被打破的暗示，也成為兩年后供應(yīng)下滑的明證。
坊間流傳，既然中國的房地產(chǎn)調(diào)控是政治調(diào)控，政治主張將隨政府任期而發(fā)生變化，這是符合邏輯的。政府換屆前后如明年很可能是弱平衡被打破的重要時點。由于政府換屆產(chǎn)生的“政策落差”自然是新平衡的起點。
從經(jīng)濟效率來看，形成結(jié)構(gòu)上的不平衡，才是形成新的發(fā)展的動力源。但從政治格局來看，如果南海爭端升級，所有關(guān)于房地產(chǎn)的判斷都將徹底改寫。
