諾丁漢大學(xué)當(dāng)代中國(guó)學(xué)學(xué)院院長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)學(xué)教授姚樹潔撰文稱，內(nèi)地房?jī)r(jià)五年內(nèi)會(huì)下降30-50%，引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。關(guān)于這篇文章的討論還沒(méi)結(jié)束，姚樹潔再發(fā)一文，批評(píng)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平關(guān)于房地產(chǎn)的言論是誤國(guó)誤民。姚樹潔認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的形勢(shì)已與幾年前不同，盡管政府通過(guò)調(diào)控不讓房?jī)r(jià)大跌，但已經(jīng)泡沫化的高房?jī)r(jià)將不可避免地進(jìn)入下降渠道。
房?jī)r(jià)上漲基礎(chǔ)不再五年內(nèi)會(huì)下跌30%-50%
當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)不景氣，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)也很明顯，企業(yè)面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。如果GDP增幅下降至7%-8%，政府也不可能再通過(guò)增印貨幣，出臺(tái)大的刺激性政策來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)�，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)的通貨膨脹已經(jīng)處在一個(gè)較高的水平，如果大量增印貨幣，政府面臨的風(fēng)險(xiǎn)太大。
無(wú)論從外部、內(nèi)部環(huán)境，還是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)都不可能再像幾年前那樣快速發(fā)展。各界對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的前景都不看好，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的基礎(chǔ)已經(jīng)不在。但是當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)仍有多股力量在角力：政府不希望房?jī)r(jià)大跌，影響整體經(jīng)濟(jì)，房產(chǎn)商和投資投機(jī)者則希望房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。甚至一些百姓因此也覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)一直上漲，不可能下跌。
房地產(chǎn)是一個(gè)時(shí)間性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)泡沫的破裂需要一個(gè)過(guò)程，不像股市，說(shuō)崩盤一下就崩了�，F(xiàn)在政府出臺(tái)的樓市調(diào)控政策，也使這個(gè)破裂的過(guò)程延長(zhǎng)了。
根據(jù)各方面的情況預(yù)測(cè)，未來(lái)五年內(nèi)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)下降30%-50%，地區(qū)不同，下降的幅度會(huì)有一些差異。大多一二線城市的房?jī)r(jià)都高的離譜，下降幅度會(huì)大一些，達(dá)到50%左右。另外的三線城市或者縣城，房?jī)r(jià)本來(lái)就不是很大，跌的會(huì)少一些。
但國(guó)內(nèi)的一些三線城市，房?jī)r(jià)也是偏高的。例如海南的一些小縣城，當(dāng)?shù)氐墓べY水平很低，但房?jī)r(jià)都已經(jīng)達(dá)到4000-5000元每平米。這些地方房?jī)r(jià)的下跌幅度也會(huì)較大。
腐敗和收入分配不均造成住房“結(jié)構(gòu)性空置”
中國(guó)市場(chǎng)上并不缺少住房，“結(jié)構(gòu)性空置”到處可見(jiàn)。多數(shù)富人往往擁有2套或者多套住房，沒(méi)房的都是窮人。
造成這種結(jié)構(gòu)性空置的原因主要有兩個(gè)，一個(gè)是腐敗，另一個(gè)則是收入分配不均。
在現(xiàn)有的體制下，政府工作人員幾乎不需要成本即可分得多套住房，大型的國(guó)有企事業(yè)單位也有同樣的福利房或集資房，包括軍隊(duì)單位。這種情況在一些大學(xué)也非常普遍。在重慶，有一個(gè)大學(xué)建了接近5千套房子，每個(gè)老師和職工都有一套。但是，這個(gè)大學(xué)的教職工，早就在市區(qū)有了一套房子，有的人甚至是2-3套，根本不缺乏房子。
另一方面，體制原因造成收入分配不均，富人可以買入多套住房，窮人則買不起房。同時(shí)，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)成為空殼，有錢人投資沒(méi)有渠道，只好涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這使得住房的分配更加不均衡。
股市不可靠，資本市場(chǎng)變壞，政府要承擔(dān)很大的責(zé)任。同樣，市場(chǎng)上的房子已經(jīng)很多，由于政策不對(duì)路，沒(méi)有進(jìn)行有效的疏通，造成結(jié)構(gòu)性空置，政府也要承擔(dān)很大的責(zé)任。
應(yīng)對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅并建設(shè)保障性住房
如果政府不出臺(tái)限購(gòu)政策，樓市很快就會(huì)崩盤。從一個(gè)方面來(lái)講，調(diào)控實(shí)際上是在保護(hù)已經(jīng)買了房的富人。當(dāng)前的限購(gòu)政策只是沒(méi)有辦法的辦法，是為出臺(tái)房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。
在此之前中央政府包括財(cái)政部都屢次放風(fēng)表示將征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅也已經(jīng)在上海和重慶進(jìn)行了試點(diǎn)。但是上海和重慶的房產(chǎn)稅都是對(duì)增量房收受，這是很不對(duì)的。房產(chǎn)稅應(yīng)對(duì)存量房收稅，擁有的房子越多，收的稅越多，這樣才可能把投資投機(jī)性需求壓下來(lái)。
現(xiàn)在很多人對(duì)征收房產(chǎn)稅存在誤解，一聽(tīng)收稅就覺(jué)得是在增加居民負(fù)擔(dān)，實(shí)際上對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅反而是一種再分配的手段。但是，政府在征收房產(chǎn)稅之前必須要預(yù)見(jiàn)到可能遇到的阻力和會(huì)產(chǎn)生的腐敗。怎么征收，稅率多少，如何避免擁有多套房的人逃稅等等，這些問(wèn)題都要想好，并且應(yīng)該出臺(tái)一些輔助性的預(yù)防措施，保證政策有效地實(shí)施。
房產(chǎn)稅出臺(tái)能夠打壓一部分的投資投機(jī)需求，但對(duì)房?jī)r(jià)的影響其實(shí)不大。要保證低收入有房住，就需要在商品房的系統(tǒng)之外建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房�，F(xiàn)在的商品房面積都是100多平米，價(jià)格也很高，低收入的進(jìn)城者根本買不起。廉租房和經(jīng)適房在建設(shè)時(shí)可以控制在45-70平米之間，并注意學(xué)校，醫(yī)院，綠化的配套。
在商品房這一塊，政府收取土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用并且在銷售和持有的過(guò)程收稅，房?jī)r(jià)會(huì)被推高。在保障房這一塊，政府應(yīng)該實(shí)行傾斜性的政策，例如免收土地費(fèi)用和稅費(fèi)，并且用賣地的收入對(duì)低收入者進(jìn)行補(bǔ)貼等。如果政府免收土地費(fèi)用，只考慮建設(shè)成本，北京的保障房售價(jià)最多也就4000元每平米。
現(xiàn)在地方政府的土地財(cái)政飽受詬病，但政府賣地其實(shí)沒(méi)有錯(cuò)。主要是賣地的收入要用好，并且有完善的措施避免這些收入被貪污亂用。我們可以參照香港或新加坡的模式，將賣地收入一部分用來(lái)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，另一部分用來(lái)建設(shè)保障性住房，補(bǔ)貼窮人住房或租房。
