新一輪樓市調(diào)控自2010年4月開始至今已近三年，經(jīng)過包括限購(gòu)令、限貸令等在內(nèi)的持續(xù)調(diào)控，許多房企積極轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市。但是，此輪號(hào)稱史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控在進(jìn)入2012年下半年后，卻形勢(shì)陡變。一線城市“地王”頻出，房?jī)r(jià)全線回暖；三四線城市卻如陷深淵，“鬼城”之說不斷。數(shù)據(jù)顯示，2012年內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)平均累計(jì)漲幅為1.275%，二線城市為-0.38%，三線城市為0.014%，四線城市為0.68%。一線城市漲幅遠(yuǎn)高于三四線城市，兩極分化態(tài)勢(shì)日趨明顯。
一線城市回暖
經(jīng)過多輪調(diào)控，一線城市房?jī)r(jià)起起落落，最終還是在2012年末全面回升。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局不久前公布的2012年12月份新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格變動(dòng)情況顯示，一線城市房?jī)r(jià)首現(xiàn)同比、環(huán)比全面上漲，再創(chuàng)2011年4月后新高。其中，北京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲1%，上海環(huán)比上漲0.7%，廣州環(huán)比上漲1.2%，深圳環(huán)比上漲1.1%。
一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的背后是土地市場(chǎng)的火熱。相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2012年10月份，全國(guó)300個(gè)城市共推地3242宗，面積為13326萬平方米，同比增長(zhǎng)8%，年內(nèi)首次出現(xiàn)同比增長(zhǎng)。在20個(gè)主要城市中，上海、廣州、深圳等10多個(gè)城市都推出了大量的優(yōu)質(zhì)地塊，再度點(diǎn)燃了新一輪的土地爭(zhēng)霸戰(zhàn)。特別是進(jìn)入2012年末，幾乎每?jī)商炀驼Q生一個(gè)“地王”。據(jù)新浪樂居統(tǒng)計(jì)，在從2012年11月27日到12月26日之間的一個(gè)月里，有8個(gè)城市的“地王”紀(jì)錄被刷新。
本輪調(diào)控初期，受限購(gòu)、限貸等政策影響，一線城市成為樓市調(diào)控重災(zāi)區(qū)，眾多房企開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)深耕三四線城市。然而，今年以來，隨著首套房貸政策松動(dòng)、降息等環(huán)境的變化，一線城市積壓的剛性需求以及部分改善性需求將繼續(xù)得到釋放。重回一線，成為眾多房企的集體選擇。
據(jù)悉，為了增加供應(yīng)量、改變供求關(guān)系，北京市也加快了供地腳步。與2012年北京土地市場(chǎng)先抑后揚(yáng)的情況相比，2013年一開年，北京土地市場(chǎng)就出現(xiàn)了一波小高峰。統(tǒng)計(jì)顯示，2013年1月份北京將出讓的住宅用地約為190萬平方米，這一數(shù)字超過了2012年上半年的總和。
“地王”頻現(xiàn)
■2012年6月18日，廣州天河區(qū)珠江新城D4-B2地塊出讓，經(jīng)過數(shù)十輪競(jìng)價(jià)，恒大地產(chǎn)最終以13.22億元的超高價(jià)位拿下了該商業(yè)地塊，折合樓面地價(jià)達(dá)32968元/平方米，溢價(jià)8.2億元，成為單價(jià)最高的廣州“地王”。
■2012年7月10日，北京市海淀區(qū)萬柳地區(qū)居住用地項(xiàng)目（六郎莊搬遷平衡資金用地）最終由北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以26.3億元、配建16400平方米回購(gòu)房競(jìng)得，溢價(jià)率為40％，樓面價(jià)高達(dá)4萬元/平方米左右，是2008年至2012年5年內(nèi)，住宅用地成交單價(jià)最高地塊。
■2012年11月27日，北京市國(guó)土資源局掛牌出讓朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)一地塊，掛牌出讓起始價(jià)為20億元，建筑控制規(guī)模為59152平方米。以此計(jì)算，起始樓面價(jià)高達(dá)3.38萬元/平方米，創(chuàng)歷史新高。
■2012年11月27日，上海外灘濱江綜合開發(fā)有限公司和中國(guó)太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司聯(lián)合體以27.7億元競(jìng)得黃浦區(qū)594（北塊）、596街坊地塊，樓板價(jià)為36176元/平方米，刷新上海當(dāng)時(shí)的年度單價(jià)“地王”紀(jì)錄。
■2012年11月28日，中海地產(chǎn)以20億元的價(jià)格摘得深圳寶安尖崗山A122-0341地塊。該宗土地的實(shí)際總價(jià)為48.6億元，可售樓面地價(jià)為27268元/平方米，創(chuàng)深圳歷年土地拍賣地價(jià)新高，為深圳新“地王”。
■2012年11月30日，廣州市政府一天在土地市場(chǎng)共攬金71.58億元，盡管未誕生新“地王”，但攤分下來的地價(jià)也相當(dāng)高，如白云區(qū)永泰地塊地價(jià)達(dá)1.46萬元/平方米，樓價(jià)起碼要賣到約3萬元/平方米。
■2012年12月12日，包括萬科、綠地在內(nèi)的企業(yè)聯(lián)合體以54.31億元拍得上海南站地塊，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)上海總價(jià)“地王”記錄。
■2012年12月26日，上海國(guó)際港務(wù)集團(tuán)、威旺置業(yè)聯(lián)合體以56.8億元摘得海門路55號(hào)商辦地塊。該地塊總出讓面積為40577.4平方米，底價(jià)為46.9億元，成交總價(jià)為56.8億元，溢價(jià)率為21%，刷新了2012年全國(guó)土地總價(jià)紀(jì)錄。
■2013年1月9日，上海青浦區(qū)4塊宅地成功出讓，分別被龍湖、綠地、北京奧林匹克置業(yè)聯(lián)合訊佳集團(tuán)摘下。其中，龍湖取得兩個(gè)相鄰地塊，總價(jià)為6.86億元，溢價(jià)率分別達(dá)到64.99%和65.77%。
■2013年1月18日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布了海淀區(qū)玉淵潭鄉(xiāng)地塊招標(biāo)結(jié)果，北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司和京投置地聯(lián)合體以46.5億元的價(jià)格中標(biāo)。該成交價(jià)創(chuàng)下了2012年至今北京單幅土地的最高成交價(jià)。
三四線城市遇冷“鬼城”之說四起
與一線城市房?jī)r(jià)上漲形成鮮明對(duì)比的是，一度風(fēng)光無限的三四線城市陸續(xù)出現(xiàn)樓市危機(jī)。開發(fā)商開始以低價(jià)沖擊三四線市場(chǎng)，在售老盤更以五折等價(jià)格腰斬“跳水”。近期，更是有不少城市被一些媒體納入“鬼城”之列。
在調(diào)控初期，一些開發(fā)商興沖沖地到三四線城市“跑馬圈地”。這些城市成為調(diào)控壓力之下釋放剛性需求和投資性需求的主要市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)進(jìn)入集中爆發(fā)期。
但是，風(fēng)光背后暗藏隱憂。不同于一線大城市，這些三四線城市缺少足以支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛開發(fā)的人口和產(chǎn)業(yè)配套�！按筌S進(jìn)”式的發(fā)展造成有限的市場(chǎng)需求和過量土地供應(yīng)之間的矛盾，構(gòu)成了樓市最大的風(fēng)險(xiǎn)，使那些大力開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不可避免地陷入銷售困境。在此背景下，三四線城市房?jī)r(jià)可漲空間逐步受到限制。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)統(tǒng)計(jì)了萬科、保利、金地、龍湖等8家知名開發(fā)商在2012年的拿地狀況。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，這8家開發(fā)商在一二線城市拿地共205宗，在三四線城市拿地降為110宗。
實(shí)際上，三四線城市這種住宅供大于求的現(xiàn)象也并不是今天才暴露的，早在2012年，這種局面就已經(jīng)初現(xiàn)端倪。唐山、營(yíng)口、常州等城市都在那個(gè)時(shí)期出現(xiàn)開發(fā)商扎堆、項(xiàng)目銷售困難的局面。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2012年12月公布的數(shù)據(jù)顯示，在2012年11月，70個(gè)大中城市中有53個(gè)城市住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，而下跌的城市基本上是三四線城市。
“鬼城”故事
■鄂爾多斯
鄂爾多斯近幾年一直難逃“鬼城”之說。最近一兩年，鄂爾多斯基本上沒有新推的土地。但是作為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)支柱的煤價(jià)下跌，導(dǎo)致其房?jī)r(jià)也一蹶不振。
在撤盟設(shè)市后的10年間，坐擁煤炭開采的鄂爾多斯，其經(jīng)濟(jì)“馬車”一路狂奔。到2010年，160萬人口的鄂爾多斯，GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）達(dá)到2643.2億元，被譽(yù)為中國(guó)的迪拜。這個(gè)傳說中遍地路虎、遍地煤炭的城市吸引了許多頭腦發(fā)熱的開發(fā)商，當(dāng)?shù)氐脑S多煤老板也搖身一變成為開發(fā)商。
資料顯示，2011年，鄂爾多斯計(jì)劃新開工商品房面積為1300萬平方米，施工總量達(dá)2300萬平方米。這意味著每天都有近6萬平方米的住房推向市場(chǎng)。按照鄂爾多斯當(dāng)?shù)厝丝趤硗扑悖司略雒娣e最少將達(dá)到10平方米以上。顯然，不管鄂爾多斯有多少富人，也難以消化高企的商品房庫(kù)存。
■營(yíng)口
近期，遼寧省營(yíng)口市疑變“鬼城”之說頻見報(bào)端。據(jù)了解，地處渤海之濱的營(yíng)口，樓市已風(fēng)險(xiǎn)重重。當(dāng)?shù)厥袇^(qū)新盤開盤兩年后，銷售面積依然只有20%左右；一些在建項(xiàng)目甚至已停工；更嚴(yán)重的是，當(dāng)?shù)貛缀跛秀y行從2012年初就已停止向房地產(chǎn)開發(fā)商貸款。為了救市，當(dāng)?shù)卣群蟪雠_(tái)了給予購(gòu)房者契稅全額返還、聯(lián)合購(gòu)房免除1平方米的房?jī)r(jià)、公務(wù)員購(gòu)房補(bǔ)貼等一系列政策，然而成效甚微。
營(yíng)口市地處沈陽和大連之間，在沿海開發(fā)的過程中，承接沈陽和大連的部分產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。營(yíng)口方面稱，要在“十二五”末爭(zhēng)取成為百萬級(jí)人口的大城市。正是在這一目標(biāo)的激勵(lì)下，營(yíng)口市加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和招商引資力度，房地產(chǎn)開發(fā)開始提速。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2007年至2009年，營(yíng)口商品房施工量開始飛速增長(zhǎng)。2009年和2010年兩年施工面積增幅明顯，累計(jì)商品房施工面積高達(dá)3014萬平方米。而目前，營(yíng)口市常住人口僅僅約有70萬，難以消化巨大的庫(kù)存。
■常州
近期，江蘇省常州市因新建住宅空置率高、大量商品房積壓，樓市面臨巨大的去化壓力。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月底，常州全市商品房庫(kù)存量達(dá)到1360.26萬平方米，同比上升12.85%；全市商品住房可售余量為777.55萬平方米，同比上升14.44%。如果按照2012年常州樓市銷售速度來看，常州樓市目前的庫(kù)存量可供消化20個(gè)月。
其實(shí)，由于靠近上海、蘇州，常州房地產(chǎn)建設(shè)的目標(biāo)一度是吸引在上海和蘇州、無錫等城市工作的人來居住和投資。但是，常州在吸引人才和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面先天不足，愿意來此處買房的人不多，導(dǎo)致開發(fā)商庫(kù)存嚴(yán)重。
■南通
江蘇省南通市區(qū)常住人口僅為113萬人，但近4年土地累計(jì)成交量則超過7500萬平方米，據(jù)統(tǒng)計(jì)需要近15年的消化時(shí)間。但是，與高供應(yīng)量相對(duì)的是，南通本地人對(duì)房源需求量不大，外地人購(gòu)買量少，整體的成交量不高�？罩寐矢�、市場(chǎng)消化難等問題困擾著南通。
2012年7月，南通市房管局出臺(tái)了《關(guān)于市區(qū)普通商品房相關(guān)配套規(guī)費(fèi)延緩征收的會(huì)辦意見》等配套文件，在一定程度上放松了對(duì)項(xiàng)目的審查力度。這也是導(dǎo)致目前南通樓市供應(yīng)量達(dá)到頂峰的一個(gè)因素。
■唐山
研究報(bào)告顯示，唐山市經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于北京市的17%、38%和18%，平均土地出讓面積相當(dāng)于北京的93%。唐山市的官方數(shù)據(jù)顯示，2012年該市在建商品住房高達(dá)2200萬平方米，而去年僅消化了500多萬平方米。
唐山市外來人口比較少，人口流動(dòng)量也小。目前，路北區(qū)新房空置率較高，一些新樓盤的房產(chǎn)證因?yàn)楦鞣N原因開盤兩年多都拿不到，二手房交易因此受到影響，市場(chǎng)并不活躍。
■惠州
在三線城市廣東省惠州市，百萬平方米大盤云集。該市2011年商品房成交量?jī)H為廣州的31%，然而土地成交量已相當(dāng)于廣州的94%。去年全年，惠州房地產(chǎn)投資額約376.5億元，占全市固定資產(chǎn)投資的37.3%，比重并沒有大幅度減小。同時(shí)，惠州樓市的庫(kù)存量高企，市場(chǎng)在去年底錄得的數(shù)字在300萬平方米以上。這一數(shù)字，業(yè)界用“不計(jì)算增量，也需要超過2年才能消化”來形容。
