“我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)毛利潤(rùn)率在2007年后達(dá)到30%，超出工業(yè)整體水平約10個(gè)百分點(diǎn)。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心近日在京發(fā)布一套研究報(bào)告，直面房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)和房產(chǎn)稅等熱點(diǎn)話題。
該中心副主任韓俊在發(fā)布會(huì)上指出，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心職責(zé)是直接為中央決策提供咨詢服務(wù)，研究成果直接對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的重大政策產(chǎn)生影響。
部分開發(fā)商毛利率超50%
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心最新發(fā)布的《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與政策研究》專門論述了房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率偏高的問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年前后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤(rùn)率大致在20%左右，與大多數(shù)工業(yè)行業(yè)相差無幾。但隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，房地產(chǎn)利潤(rùn)率明顯上升，2007年之后年均達(dá)到30%左右，超出工業(yè)整體水平約10個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告還列舉了國(guó)內(nèi)部分知名開發(fā)商的毛利潤(rùn)率接近甚至超過了50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于日本和美國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
研究報(bào)告在分析造成我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利潤(rùn)偏高的原因時(shí)指出，目前我國(guó)還沒有一個(gè)完整的房地產(chǎn)行業(yè)管理體系，對(duì)開發(fā)商的市場(chǎng)投機(jī)以及通過“囤地”、“囤房”等變相獲取高額利潤(rùn)的行為無法進(jìn)行有效約束。報(bào)告還建議，要完善商品房預(yù)售制度，不允許未取得預(yù)售的項(xiàng)目進(jìn)行展銷活動(dòng)，“適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，預(yù)售制度可以考慮逐步淡出，增加現(xiàn)房銷售比例”。
房地產(chǎn)稅收存在重復(fù)課稅
今年以來，針對(duì)房產(chǎn)稅的爭(zhēng)論有日漸升溫的態(tài)勢(shì)，支持者認(rèn)為房產(chǎn)稅可以抑制炒房、促進(jìn)公平，反對(duì)者則認(rèn)為房產(chǎn)稅涉嫌重復(fù)征稅，加重購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究報(bào)告同時(shí)兼顧了兩方面的呼聲，認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策應(yīng)該從降低總體稅負(fù)和逐步完善保有環(huán)節(jié)稅收結(jié)構(gòu)兩方面入手。
現(xiàn)階段，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開征的稅收有10余種，2010年，各類房地產(chǎn)稅收合計(jì)占地方各級(jí)政府稅收收入的比重超過40%。研究報(bào)告中指出，我國(guó)房地產(chǎn)稅收種類較多，存在比較明顯的重復(fù)或交叉課稅現(xiàn)象。研究建議清理并取消一部分不合理收費(fèi)，降低房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅負(fù)。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心課題組雖然主張降低房地產(chǎn)行業(yè)總體稅負(fù)，但同時(shí)建議調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)，將目前對(duì)房產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)“重交易、輕保有”向“交易和保有兼顧”轉(zhuǎn)變。研究建議，逐步擴(kuò)大房地產(chǎn)稅收試點(diǎn)范圍，逐步構(gòu)建由所得稅、營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅構(gòu)成的簡(jiǎn)明而且各個(gè)環(huán)節(jié)稅負(fù)更加平衡的稅收體系。
土地出讓金十年增長(zhǎng)20倍
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的另一本研究報(bào)告《土地制度改革與轉(zhuǎn)變發(fā)展方式》披露了這樣一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2001年全國(guó)土地出讓金僅為1295.89億元，2010年全國(guó)土地出讓金就已經(jīng)攀升到27100億元，十年間全國(guó)土地出讓金增長(zhǎng)了20倍。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心在報(bào)告中指出，目前土地出讓金的支出存在城鄉(xiāng)分配不平衡的問題，近三年來近七成土地出讓金用于城市建設(shè)，用于農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的部分還不到10%，建議今后土地政策要從土地城市化向人口城市化的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，提高政府賣地收益在民生和農(nóng)村方面的支出比例，解決城鄉(xiāng)二元格局問題。
