廣州市日前公開征求意見的舊城改造規(guī)劃綱要描繪了新一輪舊城改造的藍(lán)圖，其中對于2010年將正式啟動的“三舊”(舊城區(qū)、舊村莊、舊廠房)改造舊城區(qū)內(nèi)的地塊明確了規(guī)劃指引。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，舊城改造將加大中心城區(qū)住房供應(yīng)量，房價或可回落;但也有人認(rèn)為，由于改造周期長，對房價沖擊不大。

　　在此次公示的規(guī)劃中，廣州市根據(jù)地區(qū)發(fā)展歷史及文化保護價值，將舊城區(qū)分為風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)和一般舊城區(qū)。

　　沙面老房子或可住改商

　　舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)是指能完整再現(xiàn)廣州地方傳統(tǒng)文化、歷史建筑較為密集、具有較大歷史價值的城市地區(qū)，其空間范圍約為20 .39平方公里。對此區(qū)域的改造，規(guī)劃指引制定得謹(jǐn)慎小心，實行的是“以保護為主、局部更新”的策略。其中就禁止與周圍環(huán)境風(fēng)貌不相容的城市開發(fā)建設(shè)行為，更新改造須注重新老建筑、建筑與環(huán)境的協(xié)調(diào)。

　　市政府此前出臺的“三舊”改造配套文件明確，可以引入社會力量來保護歷史文化建筑。這次對于文物建筑也明確，更新發(fā)展區(qū)和歷史文化街區(qū)內(nèi)拆除重建的建筑，在不違反歷史文化保護等相關(guān)法規(guī)的前提下，可以進行功能調(diào)整。也就是說像沙面的老房子從住宅改為商業(yè)餐飲在規(guī)劃上是行得通的。

　　嚴(yán)控舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)容積率

　　該規(guī)劃綱要嚴(yán)格控制了舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)的容積率和建筑密度等關(guān)鍵要素，比如商業(yè)、居住、混合用地(經(jīng)營性用地)的容積率在2.2-3.0之間，建筑密度不得大于50%，新建建筑的主體高度要小于24米。

　　以往在城中村改造中，為了實現(xiàn)改造資金的回收，容積率經(jīng)常被定得很高，這樣造成的高密度建筑使原來平面的城中村改成了立體的城中村。曾有市人大代表建議，政府應(yīng)該控制中心城區(qū)城中村改造的密度。

　　一般舊區(qū)重建可適當(dāng)加高

　　一般舊城區(qū)是指在舊城區(qū)內(nèi)，除去風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)范圍以外的舊城地區(qū)。其改造新目標(biāo)是，提升城市活力、改善居民生活環(huán)境。據(jù)統(tǒng)計，一般舊城區(qū)范圍總面積約33.61平方公里。一般舊城區(qū)的開發(fā)策略是結(jié)合地鐵站點適當(dāng)提高開發(fā)強度，采取低密度高強度的開發(fā)模式，重建允許適當(dāng)加高。

　　專家點評

　　廣東省房協(xié)理事趙卓文：將緩解房價上漲壓力

　　廣州曾經(jīng)有一段時間嚴(yán)控舊城改造，現(xiàn)在從規(guī)劃上明確了今后的改造模式和方向，意味著新一輪舊城改造拉開序幕。這將加大中心城區(qū)的住房供應(yīng)量，緩解房價上漲的壓力，房價在供應(yīng)量提升時會有所回落。現(xiàn)在舊城區(qū)房價那么高的一個主要原因就是土地資源緊張，住房供應(yīng)不足。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江：或釋放未來十年住房供應(yīng)量

　　這次舊城改造釋放的供應(yīng)量大約可以相當(dāng)于廣州中心城區(qū)未來十年的商品住房供應(yīng)量。但由于改造周期長，這部分供應(yīng)不會集中釋放，不會對樓價產(chǎn)生沖擊影響。同時，由于舊城環(huán)境提升，長遠(yuǎn)看不一定會拉下中心城區(qū)的房價，而是會穩(wěn)步提升。

　　現(xiàn)在制定規(guī)劃綱要，要馬上控制規(guī)劃范圍內(nèi)的違章建筑，以免產(chǎn)生搶建風(fēng)潮，給今后的拆遷帶來困難。而開發(fā)商也要嚴(yán)格遵守規(guī)劃，不能因為自己的利益突破規(guī)劃。